Avocat en baux commerciaux à Paris

Ce que je traite en baux commerciaux

• Bail commercialLocation d'un local où est exploité un fonds commercial, artisanal ou industriel. Un statut d'ordre public protège le preneur, dont le droit au renouvellement.
• Bail dérogatoireBail échappant au statut des baux commerciaux tant que la durée cumulée ne dépasse pas trois ans ; au-delà, le locataire maintenu en place bascule dans le statut.
• Valeur locativeValeur de référence du loyer commercial au renouvellement ou à la révision, fixée selon le local, la destination, les obligations, la commercialité et le voisinage.
• Révision triennaleFaculté de réviser le loyer commercial tous les trois ans ; la hausse est en principe plafonnée à la variation de l'indice, sauf modification de la commercialité.
• Déplafonnement du loyer commercialL'exception qui permet de fixer le loyer d'un bail commercial renouvelé à sa valeur réelle, au-delà de la simple variation de l'indice.
• Clause d'échelle mobileClause indexant automatiquement le loyer sur un indice. Valable sous conditions, elle est réputée non écrite si elle ne joue que dans un seul sens.
• Droit au renouvellementDroit du locataire commercial d'obtenir la poursuite de son bail à son terme ; à défaut, le bailleur doit lui verser une indemnité d'éviction.
• Indemnité d'évictionCe que doit le bailleur commercial qui refuse le renouvellement du bail. Son estimation se fait avant de prendre position.
• Congé du bail commercialActe mettant fin au bail commercial : préavis de six mois, acte extrajudiciaire, échéance au dernier jour du trimestre civil en cas de tacite prolongation.
• DéspécialisationDroit du locataire de modifier l'activité exercée : adjoindre des activités connexes (partielle) ou en changer (plénière), selon une procédure encadrée.
• Destination des lieuxActivité que le bail autorise à exercer dans le local. Elle délimite ce que le locataire peut faire ; en changer suppose une déspécialisation.
• Cession du bail commercialTransmission par le locataire de son bail à un tiers. Libre lorsqu'elle accompagne la vente du fonds, elle peut être encadrée par le bail lorsqu'elle est isolée.
• Sous-location commercialeLocation par le locataire de tout ou partie des lieux à un tiers ; en principe interdite sauf accord du bailleur, selon une procédure encadrée.
• Clause résolutoireLa stipulation qui permet la résiliation de plein droit d'un bail. Sa présence, ou son absence, change toute la procédure.
• Charges du bail commercialLes dépenses refacturées au locataire commercial, encadrées par un inventaire légal depuis la loi Pinel.
• État des lieuxConstat contradictoire de l'état du local à l'entrée et à la sortie du bail. Son absence prive le bailleur de la présomption de bon état à l'entrée.
• Droit de préférencePriorité offerte au locataire commercial pour acquérir le local que le bailleur envisage de vendre : la notification du bailleur vaut offre, avec des délais stricts.
• Pas-de-porteSomme versée par le locataire à l'entrée dans un bail commercial ; sa qualification (supplément de loyer ou indemnité) commande son régime fiscal et son sort.

Nos analyses en baux commerciaux

• Bail commercial et procédure collective du locataire : ce que le bailleur peut (et ne peut plus) faireLe locataire est placé en procédure collective : le bailleur peut-il jouer la clause résolutoire, réclamer les loyers, reprendre le local ? Une fiche claire sur le sort du bail commercial en sauvegarde, redressement et liquidation, et sur l'option de l'administrateur.
• Travaux et grosses réparations : qui paie quoi dans un bail commercial ?Toiture, gros murs, chaudière, entretien courant : dans un bail commercial, qui supporte quels travaux ? Une fiche claire sur la distinction de l'article 606 du code civil, la répartition bailleur/preneur et l'encadrement issu de la loi Pinel.
• Statut des baux commerciaux : qui en bénéficie, qui en est excluDroit au renouvellement, indemnité d'éviction : le statut des baux commerciaux ne s'applique pas à tous les baux. Une fiche claire sur ses trois conditions (local, fonds, immatriculation) et sur ce qui en est exclu — bail professionnel, convention d'occupation précaire, bail dérogatoire.
• État des lieux du bail commercial : l'oubli qui coûte cher à la restitutionL'état des lieux paraît formel, jusqu'au jour de la restitution où il décide qui paie les travaux. Une fiche claire sur l'état des lieux d'entrée et de sortie du bail commercial, obligatoire depuis la loi Pinel, et sur la présomption que son absence fait perdre au bailleur.
• Destination des lieux : ce que la clause autorise, et l'atout du bail « tous commerces »La clause de destination décide de ce que le locataire peut faire dans son local. Trop étroite, elle bride l'activité et la revente ; le bail « tous commerces » ouvre le champ. Une fiche claire sur la destination des lieux et son lien avec la déspécialisation et le loyer.
• Clause résolutoire : le commandement de payer et le délai d'un mois qui sauve le bailUn loyer impayé ne fait pas perdre le bail du jour au lendemain. La clause résolutoire suppose un commandement de payer et un délai d'un mois, et le juge peut encore suspendre ses effets. Une fiche claire sur ce mécanisme et sur les moyens de sauver le bail.
• Céder son bail commercial : avec le fonds ou seul, et à quelles conditionsVendre son commerce, c'est presque toujours céder son bail. Mais céder le bail seul, sans le fonds, obéit à d'autres règles. Une fiche claire sur la cession du bail commercial : distinction avec la cession du fonds, clauses d'agrément et clauses réputées non écrites.
• Pas-de-porte : ce que cache le droit d'entrée d'un bail commercialÀ la signature d'un bail commercial, le locataire verse parfois un pas-de-porte. Simple usage, mais lourd de conséquences : selon sa qualification, il est traité comme un supplément de loyer ou comme une indemnité. Une fiche claire sur le droit d'entrée.
• Sous-location d'un local commercial : ce qui est permis, ce qui fait perdre le bailPeut-on sous-louer son local commercial ? En principe non, sauf accord du bailleur, qui doit être appelé à concourir à l'acte. Une fiche claire sur la sous-location commerciale, sa procédure et le risque de perdre son bail.
• Congé du bail commercial : formes, délais et pièges à éviterLe bail commercial ne s'arrête pas tout seul à son terme : il se prolonge tacitement tant qu'aucun congé n'est délivré. Une fiche claire sur le congé, son préavis de six mois, sa forme, son échéance et les erreurs qui le rendent nul.
• Droit de préférence : le locataire commercial prioritaire pour acheter ses mursLe propriétaire veut vendre le local que vous louez ? En bail commercial, le locataire bénéficie d'un droit de préférence pour l'acheter en priorité. Une fiche claire sur la procédure, les délais très courts et les nombreux cas d'exclusion.
• Déspécialisation : changer ou élargir l'activité de son bail commercialUn commerce évolue, l'activité prévue au bail ne suffit plus. La déspécialisation permet de l'élargir ou d'en changer, mais selon une procédure précise. Une fiche claire sur la déspécialisation partielle et plénière.
• Révision triennale du loyer commercial : comment le loyer est ajusté en cours de bailSans attendre le renouvellement, chaque partie peut demander une révision du loyer commercial tous les trois ans. Une fiche claire sur la révision triennale, le plafonnement à l'indice et les cas où le plafond saute.
• Bail dérogatoire (bail précaire) : la règle des trois ans à ne pas dépasserTester une activité sans s'engager sur neuf ans, c'est tout l'intérêt du bail dérogatoire. Mais laisser le locataire en place au-delà de trois ans fait basculer, sans le vouloir, dans le statut des baux commerciaux. Une fiche claire sur le bail précaire, sa durée et le risque de requalification.
• Clause d'échelle mobile : comment le loyer commercial est indexé (et quand la clause tombe)Le loyer d'un bail commercial grimpe chaque année, tout seul ? C'est la clause d'échelle mobile. Une fiche claire sur l'indexation du loyer, les indices utilisés et les cas où la clause est neutralisée par les juges.
• Charges du bail commercial : le bailleur doit transmettre les justificatifsInventaire limitatif, état récapitulatif annuel, charges non imputables : ce qu'encadre la loi Pinel, et ce qu'a précisé la Cour de cassation le 29 janvier 2026 sur la communication des justificatifs.
• Bail commercial : renouvellement, refus et indemnité d'évictionÀ l'échéance d'un bail commercial, tout se joue sur des délais courts : congé du bailleur, demande de renouvellement du locataire, droit à l'indemnité d'éviction et maintien dans les lieux jusqu'au paiement.

Les textes du statut

• Article L145-14 du code de commerce
• Article L145-40-2 du code de commerce
• Article L145-34 du code de commerce
• Article L145-16-2 du code de commerce
• Article L145-41 du code de commerce
• Article L145-5 du code de commerce
• Article L145-9 du code de commerce
• Article L145-33 du code de commerce
• Article L145-38 du code de commerce
• Article L145-46-1 du code de commerce
• Article L145-47 du code de commerce
• Article L145-16 du code de commerce
• Article L145-40-1 du code de commerce
• Article L145-1 du code de commerce

Jurisprudence suivie

• La vente à une SCI familiale n'échappe pas au droit de préférence du locataireCour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-11.525
• Clause résolutoire : le juge doit examiner l'exception d'inexécution du preneurCour de cassation, 3e chambre civile, 5 mars 2026, n° 24-15.820
• La mauvaise foi du bailleur ne suspend pas la prescription de deux ans de l'indemnité d'évictionCour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-10.578
• Le bailleur commercial doit transmettre les justificatifs de charges, pas seulement les tenir à dispositionCour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-14.982
• La vente conclue en violation du droit de préférence du locataire est sanctionnée par la nullitéCour de cassation, 3e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-10.767
• Le cédant resté garant peut invoquer la transaction conclue entre le bailleur et le repreneurCour de cassation, 3e chambre civile, 6 novembre 2025, n° 24-10.745
• Clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois : réputée non écriteCour de cassation, 3e chambre civile, 6 novembre 2025, n° 23-21.334
• Le bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans est déplafonné, mais sans l'étalement de la hausseCour de cassation, 3e chambre civile, 16 octobre 2025, n° 23-23.834
• La modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyerCour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2025, n° 24-13.288
• Droit d'option du bailleur : l'indemnité d'occupation se substitue rétroactivement au loyerCour de cassation, 3e chambre civile, 27 février 2025, n° 23-18.219

Questions fréquentes