Le bail de neuf ans prolongé au-delà de douze ans est déplafonné, mais sans l'étalement de la hausse
Cour de cassation, 3e chambre civile · · pourvoi n° 23-23.834 · Publié au bulletin
La solution
La Cour de cassation juge que le dispositif d'étalement de la hausse du loyer déplafonné, prévu au dernier alinéa de l'article L145-34 du code de commerce, ne s'applique qu'en cas de modification notable des facteurs de la valeur locative ou de bail conclu pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans, et non au bail de neuf ans qui s'est poursuivi, par l'effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans.
Reformulation. Pour lire la décision, consultez-la sur Légifrance.
Par ces motifs, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Extrait recopié de la décision ; les dépens et frais sont omis. Texte intégral sur Légifrance.
Ce que la décision change
La tacite prolongation au-delà de douze ans reste une cause de déplafonnement : le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, et non dans la limite de la variation de l'indice.
Mais l'étalement de la hausse — le lissage à 10 % du loyer par an — ne bénéficie pas à ce bail. Le locataire supporte alors l'augmentation en une fois, ce qui peut être plus lourd qu'un déplafonnement ordinaire.
La distinction entre la cause du déplafonnement et l'atténuation de ses effets commande, à elle seule, l'ampleur du rattrapage de loyer.
Le commentaire de Marie-Pauline
On croit souvent que déplafonnement rime avec lissage sur plusieurs années. Cet arrêt rappelle que non : quand un bail de neuf ans a glissé au-delà de douze ans faute d'avoir été renouvelé à temps, la hausse tombe d'un coup. C'est un point que je pèse dès qu'un bail traîne en tacite prolongation, des deux côtés de la table : le bailleur peut y gagner, le preneur a tout intérêt à ne pas laisser filer.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, toque L0301.
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Les notions en jeu
Décision vérifiée à la source le . La jurisprudence évolue : une solution peut être précisée ou abandonnée par une décision ultérieure. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
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