Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Face à un vice caché, l'acquéreur dispose de la garantie des vices cachés (article 1641 du code civil) : il peut rendre le bien et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou conserver le bien avec une réduction du prix (action estimatoire). L'action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, et suppose de prouver que le défaut était caché, antérieur à la vente et suffisamment grave.
Un défaut qui apparaît après l'achat n'ouvre pas toujours droit à réparation : encore faut-il qu'il soit caché, antérieur à la vente et assez grave pour en diminuer fortement l'usage ou la valeur.
Le temps joue contre l'acquéreur : le délai pour agir est court et la preuve de l'antériorité du vice se construit vite, avant que les traces ne disparaissent.
Un constat, un devis ou une expertise amiable établissent la nature, la gravité et surtout l'antériorité du défaut. C'est la pièce maîtresse du dossier.
L'action se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice. La date de découverte étant souvent discutée, mieux vaut retenir la plus précoce et agir sans attendre.
Une mise en demeure documentée ouvre la négociation et peut suffire à obtenir une solution amiable, moins coûteuse qu'un procès.
Restitution du bien contre remboursement du prix (action rédhibitoire) ou réduction du prix (action estimatoire) : le choix dépend de la gravité du vice et de votre intérêt à conserver le bien.
Le délai de deux ans court à compter de la découverte. Chaque mois perdu fragilise la preuve et rapproche de la forclusion.
La clause « vendu en l'état » ou d'exclusion de garantie est inopposable au vendeur professionnel et au vendeur de mauvaise foi qui connaissait le vice.
Sans démonstration que le vice existait avant la vente, l'action échoue. La preuve se réunit tôt, avant toute réparation qui effacerait les indices.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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