Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (article 1589 du code civil). Si l'acquéreur refuse ensuite de signer l'acte authentique, le vendeur peut, après mise en demeure, poursuivre l'exécution forcée de la vente ou en demander la résolution, avec des dommages et intérêts (articles 1217, 1221 et 1227) ; une clause pénale prévue au compromis peut être réclamée, sous le pouvoir du juge de la modérer (article 1231-5). L'agent immobilier, qui n'est pas partie à la vente, ne peut pas en exiger la réalisation, et sa commission ne peut être exigée qu'une fois l'opération effectivement conclue et constatée par un seul acte écrit contenant l'engagement des parties (article 6 de la loi du 2 janvier 1970).
Le compromis est signé, les conditions suspensives semblent levées, la date de signature chez le notaire est fixée, et l'acquéreur ne vient pas, ou fait savoir qu'il ne veut plus acheter. Pour le vendeur, le bien est immobilisé ; pour l'agent immobilier, la commission attendue est en suspens.
Les deux n'ont pas les mêmes droits. Le vendeur est partie à la vente et peut en demander l'exécution ou la résolution. L'agent agit sur le fondement de son mandat et des règles propres à sa profession.
Prix, conditions suspensives et leur date limite, date de réitération, clause pénale, dépôt de garantie, et rôle de la signature de l'acte authentique : la rédaction du compromis détermine les recours possibles.
Si une condition, comme l'obtention d'un prêt, n'est pas réalisée, l'acquéreur peut être délié. Mais la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement (article 1304-3 du code civil).
Une sommation de signer, ou un procès-verbal de carence dressé par le notaire au jour fixé, constitue la preuve du refus. La mise en demeure est un préalable à l'exécution forcée (articles 1221 et 1344 du code civil).
Le vendeur peut poursuivre l'exécution forcée en nature, sauf impossibilité ou disproportion manifeste (article 1221), ou demander la résolution, qui peut toujours être demandée en justice (article 1227), avec des dommages et intérêts (article 1217).
Si le compromis prévoit une somme due en cas d'inexécution, elle peut être réclamée ; le juge peut toutefois la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement excessive ou dérisoire (article 1231-5 du code civil).
Seules les parties à la vente peuvent en demander l'exécution ou la résolution. L'agent immobilier doit faire valoir ses propres droits, distincts de ceux du vendeur.
L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 interdit d'exiger ou d'accepter une rémunération avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée par un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toute demande doit être examinée au regard de ce texte et du mandat.
Tant que le sort du compromis n'est pas réglé, par accord, résolution notifiée ou décision de justice, conclure une nouvelle vente expose à un conflit entre acquéreurs.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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