Quelle majorité en assemblée générale de copropriété ?
La loi de 1965 gradue les majorités selon la gravité de la décision. La gestion courante relève de la majorité simple (article 24). La désignation du syndic ou l'autorisation de travaux à un copropriétaire suppose la majorité de tous les copropriétaires (article 25), avec une passerelle possible vers la majorité simple (article 25-1). Les décisions les plus lourdes exigent la double majorité (article 26) ou l'unanimité.
Le tableau des majorités
| Fondement | Majorité requise | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24Majorité simple | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Gestion courante : approbation des comptes et du budget prévisionnel, travaux d'entretien et de conservation, mise en conformité, travaux d'accessibilité, installation de bornes de recharge de véhicules électriques. |
| Article 25Majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Désignation et révocation du syndic et des membres du conseil syndical, autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, travaux d'économie d'énergie, pose de compteurs individuels. |
| Article 25-1Passerelle | Si l'article 25 n'est pas atteint mais que le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24 | Mécanisme de rattrapage : il permet d'adopter dans la foulée une décision relevant de l'article 25 qui a réuni au moins un tiers des voix. |
| Article 26Double majorité | Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement de copropriété quant à la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; actes d'acquisition ou de disposition ; suppression du poste de concierge ou de gardien. |
| UnanimitéAccord de tous | Accord de tous les copropriétaires | Aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, modification de la destination de l'immeuble, atteinte aux parties privatives ou à leurs modalités de jouissance. |
Source : articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Bien lire ces majorités
La majorité de l'article 24 se calcule sur les seules voix exprimées : les abstentions et les absents ne comptent pas contre le projet.
La majorité de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires : un absent équivaut alors à un vote défavorable.
La passerelle de l'article 25-1 ne joue que si le projet a réuni au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
Une décision votée à une majorité insuffisante est irrégulière : elle peut être contestée devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois.
Questions fréquentes
Quelle majorité pour changer de syndic ?
La désignation et la révocation du syndic relèvent de la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à la majorité de l'article 24 (passerelle de l'article 25-1).
Quelle majorité pour des travaux sur les parties communes ?
Cela dépend de leur nature. Les travaux d'entretien, de conservation ou de mise en conformité relèvent de la majorité simple de l'article 24. L'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur relève de la majorité de l'article 25. Les actes de disposition sur les parties communes relèvent de l'article 26, voire de l'unanimité.
Qu'est-ce que la passerelle de l'article 25-1 ?
C'est un mécanisme de rattrapage : lorsqu'une décision de l'article 25 n'obtient pas la majorité requise mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée procède immédiatement à un second vote, à la majorité plus souple de l'article 24. Cela évite de reconvoquer une nouvelle assemblée.
Quelles décisions exigent l'unanimité en copropriété ?
L'unanimité est réservée aux décisions les plus graves : l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, la modification de la destination de l'immeuble, ou toute atteinte aux parties privatives d'un copropriétaire ou à leurs modalités de jouissance.
Contester une décision d'assemblée générale de copropriété
Prendre rendez-vous avec Marie-Pauline
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en copropriété, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
- Durée
- 20 minutes par téléphone
- Tarif
- Gratuit, sans engagement
- Interlocuteur
- Marie-Pauline Chemin, directement
- Confidentialité
- Secret professionnel dès le premier mot
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.