Aussi appelé : partie commune, parties communes spéciales
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, par opposition aux parties privatives réservées à un seul.
L'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
À défaut de mention contraire dans les titres, sont réputés parties communes le sol, les cours, jardins et voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs et les passages et corridors.
S'y ajoutent des droits accessoires (droit de surélever, de construire, de fouiller le sol commun) et, lorsqu'elles n'intéressent que certains copropriétaires, des parties communes spéciales. Le règlement de copropriété peut préciser cette répartition, sans contredire la définition légale.
La frontière entre parties communes et parties privatives commande presque tout en copropriété : qui décide, qui paie, qui peut agir. Toucher aux parties communes suppose l'autorisation de l'assemblée générale, et le syndicat peut exiger la remise en état. Avant tout projet de travaux, je vérifie systématiquement la qualification exacte au règlement de copropriété : c'est là que se gagnent ou se perdent les litiges.
Un copropriétaire veut remplacer la porte d'entrée de l'immeuble, abîmée, à ses frais. La porte est un élément commun : il ne peut pas la changer seul. Il demande l'inscription du projet à l'ordre du jour de l'assemblée générale, qui décidera.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Travaux d'un copropriétaire sur les parties communes : une action personnelle, non trentenaire
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
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Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
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