Scission d'une copropriété horizontale : majorités, jardins privatisés et gestion de l'allée commune

Dans une copropriété dite horizontale, chaque lot est une maison avec son jardin, et les seules choses vraiment communes sont souvent une allée d'accès, un parking et des réseaux. Le statut de la copropriété, pensé pour des immeubles collectifs, y paraît vite lourd : syndic, assemblées, budget, fonds de travaux. L'idée de « sortir de la copropriété » vient naturellement.

Le droit le permet, mais selon une procédure précise. Et la question qui décide de tout n'est pas celle de la division elle-même : c'est celle de la gestion de ce qui restera en commun.

Le cadre : l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965

La division d'un syndicat des copropriétaires est prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Elle suppose deux conditions : l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, et la division de la propriété du sol est possible. Une copropriété de maisons individuelles sur un terrain commun répond en général à ces deux conditions, sous réserve des règles d'urbanisme applicables au découpage du terrain.

Le texte ouvre deux voies :

• Le retrait d'un propriétaire : le propriétaire d'un ou plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments demande que ceux-ci soient retirés du syndicat pour constituer une propriété séparée.
• Le retrait d'un groupe : les propriétaires des lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments, réunis en assemblée spéciale, demandent leur retrait pour former un ou plusieurs syndicats séparés.

Dans les deux cas, c'est l'assemblée générale du syndicat initial qui décide.

Les majorités : pas d'unanimité pour diviser

C'est la première idée reçue à écarter (sur les différents seuils de vote, voir les majorités en assemblée générale). L'assemblée générale statue sur la demande de retrait à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire la majorité absolue de l'ensemble des voix du syndicat, présents ou non. Elle statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

Les nouveaux syndicats éventuellement créés adaptent ensuite, à la majorité de l'article 24, leur règlement de copropriété et l'état de répartition des charges, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble.

Le texte règle aussi le sort des comptes : les créances du syndicat initial sur les copropriétaires sont transférées au syndicat issu de la division auquel le lot est rattaché, et les dettes sont réparties entre les syndicats à proportion de ces créances.

La division ne prend effet que lorsque toutes ces décisions sont prises, et elle emporte la dissolution du syndicat initial.

Les jardins : de la jouissance exclusive à la propriété

Dans beaucoup de copropriétés horizontales, chaque maison dispose d'un jardin qui est juridiquement une partie commune à jouissance exclusive. Ce droit de jouissance n'est pas un droit de propriété : il ne se transforme pas tout seul en propriété privative.

Leur attribution en pleine propriété à chaque maison fait partie des conditions matérielles et juridiques de la division que l'assemblée doit voter. En pratique, elle suppose un plan de division établi par un géomètre-expert, un projet d'actes et, à l'issue, des actes notariés publiés. Sans ce travail préparatoire, la décision d'assemblée reste une intention.

Ce qui ne se divise pas : l'allée, les réseaux, le parking

C'est le vrai sujet. Une fois les maisons sorties du syndicat, il reste des équipements qui servent à tous et ne peuvent être partagés. Plusieurs structures sont possibles, et elles n'obéissent pas aux mêmes règles.

L'union de syndicats. L'article 28 prévoit que l'assemblée du syndicat initial peut décider, à la majorité de l'article 24, de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipement communs qui ne peuvent être divisés. Elle suppose que la division donne naissance à des syndicats.

L'association syndicale libre. Souvent proposée pour les lotissements, elle a un inconvénient majeur dans ce contexte : selon l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, une association syndicale libre se forme par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Un seul refus suffit à empêcher qu'elle englobe le propriétaire qui ne signe pas.

Les servitudes. Passage, réseaux, stationnement peuvent aussi être organisés par des servitudes conventionnelles, assorties d'une clause de répartition des frais d'entretien.

Le choix de la structure doit donc précéder le vote de la division, et non le suivre. Diviser d'abord et chercher ensuite comment gérer l'allée, c'est risquer de se retrouver avec un équipement commun sans organe pour l'entretenir, ni moyen d'en faire payer les frais.

Le copropriétaire qui refuse

La question revient toujours : le copropriétaire qui ne veut pas de la nouvelle organisation sera-t-il tenu de payer ?

• Tant que la division n'a pas pris effet, il reste copropriétaire et doit ses charges selon le règlement en vigueur.
• Les décisions prises dans le cadre de l'article 28, à la majorité requise, s'imposent à lui comme à tous, sous réserve de son droit de les contester dans les deux mois de la notification du procès-verbal s'il a voté contre ou était absent.
• En revanche, il ne peut pas être contraint d'adhérer à une association syndicale libre.

La méthode : informer avant de voter

Un projet de scission qui arrive en assemblée sans documents (plan de division, projet de statuts, budget de la future structure, répartition des frais) s'expose à un refus, ou à une contestation de la décision. Les copropriétaires ont intérêt à exiger, en amont, la communication de ces pièces avec la convocation : c'est à la fois une condition de leur consentement éclairé et une garantie de la solidité juridique du vote.

En résumé

• La division d'une copropriété horizontale relève de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 et se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, sans unanimité.
• Les jardins à jouissance exclusive ne deviennent privatifs que par les conditions votées et les actes qui les traduisent.
• La gestion de l'allée, des réseaux et du parking doit être organisée avant la division : union de syndicats à la majorité de l'article 24, servitudes, ou association syndicale libre, qui exige l'unanimité écrite.