Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un bailleur ne peut donner congé que pour l'un des motifs limitativement prévus par la loi — vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux tenant au comportement du locataire. Le congé doit en outre respecter une forme, un délai de préavis et, pour un congé pour vente, comporter l'offre de vente au profit du locataire. Un congé qui manque à l'une de ces exigences est contestable, et le bail se poursuit.
Recevoir un congé donne le sentiment que la décision est prise et qu'il n'y a plus qu'à partir. C'est rarement exact : la loi encadre étroitement ce que le bailleur peut faire, et une part notable des congés délivrés comporte une irrégularité.
La vérification se fait à réception, pas à l'approche de l'échéance. Contester suppose d'agir pendant que le préavis court, et les éléments à réunir — date de notification, motif invoqué, forme de l'acte — se perdent vite.
C'est elle qui fait courir le préavis, et non la date inscrite sur la lettre. Conservez l'enveloppe, l'avis de réception ou l'acte du commissaire de justice : cette date conditionne tout le reste.
Vente, reprise, ou motif légitime et sérieux. Le congé doit l'énoncer, et le bailleur ne peut plus en changer ensuite. Un congé qui n'indique aucun motif, ou un motif étranger à ces trois cas, est irrégulier.
La notification obéit à des formes précises, et la durée du préavis dépend notamment du caractère meublé ou vide du logement. Ces deux points se vérifient au regard du bail et des textes applicables à la date du congé.
Un congé pour vente vaut offre de vente à votre profit, à un prix et à des conditions qui doivent figurer dans l'acte. Une offre absente, incomplète ou à des conditions différentes de celles finalement consenties à un tiers ouvre des recours.
Contester, négocier un départ indemnisé ou faire valoir une protection particulière suppose d'agir avant l'échéance. Passé le terme, la discussion change de nature.
Beaucoup de locataires organisent leur déménagement sans avoir fait examiner l'acte. Une irrégularité constatée trop tard ne se rattrape pas : le logement est rendu.
Certaines situations — liées notamment à l'âge et aux ressources du locataire — limitent la faculté du bailleur de donner congé. Elles se vérifient au cas par cas et sont souvent méconnues des deux parties.
L'acceptation d'une offre de vente engage. Elle se décide après examen du prix, des conditions et du financement possible, pas sous la pression de l'échéance.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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