Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le locataire doit user paisiblement du logement (article 7 b de la loi du 6 juillet 1989) ; s'il manque à cette obligation, le bailleur peut, suivant les circonstances, demander au juge de résilier le bail (article 1729 du code civil). Une clause résolutoire ne peut jouer pour des troubles de voisinage que s'ils ont été constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée (article 4 g de la loi du 6 juillet 1989). Un loyer à jour ne met donc pas à l'abri, mais c'est au bailleur de prouver des troubles réels et suffisamment graves, devant le juge des contentieux de la protection (article L. 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire).
Recevoir une assignation en expulsion alors que le loyer est payé déroute souvent : le locataire pense que seul l'impayé peut lui coûter son logement. Or l'obligation d'user paisiblement des lieux est aussi une obligation essentielle du bail, et des plaintes répétées de voisins peuvent conduire le bailleur à demander la résiliation.
La procédure laisse pourtant une vraie place à la défense : les troubles doivent être prouvés, leur gravité appréciée, et le juge, qui statue suivant les circonstances, peut rejeter la demande. Encore faut-il se présenter à l'audience avec un dossier.
Identifiez la juridiction, la date et ce qui est demandé : résiliation, expulsion, dommages et intérêts. Devant le juge des contentieux de la protection, l'avocat n'est pas obligatoire (article 761 du code de procédure civile), mais la défense se prépare avant l'audience.
Attestations, plaintes, mains courantes, constats : relevez pour chacune la date, l'auteur, les faits précis décrits. Des pièces vagues, anciennes ou émanant d'une seule personne pèsent moins que des constats répétés et concordants.
Attestations d'autres voisins, explications sur les bruits reprochés, démarches entreprises pour apaiser la situation, ancienneté du bail sans incident : tout ce qui relativise la gravité ou l'imputabilité des troubles.
Elle est accordée en défense devant toute juridiction (article 10 de la loi du 10 juillet 1991), sous conditions de ressources ; la demande se fait au plus tôt, avant l'audience.
Si la résiliation était prononcée, l'expulsion d'un logement ne pourrait intervenir qu'après un commandement de quitter les lieux, et des délais pourraient être demandés au juge (articles L. 412-1, L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution).
Le juge statue tout de même sur le fond (article 472 du code de procédure civile) ; si l'assignation a été remise à personne, il peut même faire droit à une demande recevable sans en examiner le bien-fondé, sauf exceptions.
Le paiement du loyer n'efface pas l'obligation d'user paisiblement des lieux : les deux obligations sont distinctes (article 7 a et b de la loi du 6 juillet 1989).
Chaque nouvel incident peut être consigné et versé au dossier : mieux vaut documenter, par écrit et calmement, sa propre version.
Si le jugement vous est défavorable, le délai d'appel est en principe d'un mois à compter de sa signification (article 538 du code de procédure civile).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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