Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Les désordres apparus après la réception relèvent de garanties distinctes selon leur nature et leur date : la garantie de parfait achèvement (un an) couvre tous les désordres signalés, la garantie biennale (deux ans) les éléments d'équipement, et la garantie décennale (dix ans) les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. L'assurance dommages-ouvrage permet, elle, un préfinancement rapide des réparations décennales.
Toutes les malfaçons ne se traitent pas de la même façon : la garantie applicable dépend de la gravité du désordre et du temps écoulé depuis la réception.
La date de réception est le point de départ de toutes les garanties. La retrouver, et qualifier précisément le désordre, conditionne l'issue.
Simple finition, élément d'équipement ou atteinte à la solidité : la qualification détermine la garantie mobilisable et le délai.
C'est le point de départ des garanties d'un an, deux ans et dix ans. Un procès-verbal de réception, même tacite, fixe ce départ.
Pour un désordre de nature décennale, la déclaration à l'assurance dommages-ouvrage permet un préfinancement rapide, sans attendre la recherche de responsabilité.
Mise en demeure du constructeur, puis référé expertise et action au fond si nécessaire. Les délais de garantie sont des couperets.
Les désordres apparents non réservés à la réception ne sont plus couverts par la garantie de parfait achèvement. La réception se prépare.
Un an, deux ans, dix ans : passés ces délais, la garantie correspondante est perdue, même pour un désordre réel.
Cette assurance, obligatoire pour beaucoup de travaux, est souvent oubliée alors qu'elle accélère considérablement la réparation.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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