Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Quand des infiltrations persistent dans un logement neuf, plusieurs débiteurs peuvent être concernés : les constructeurs, responsables de plein droit pendant dix ans à compter de la réception des dommages qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination (articles 1792 et 1792-4-1 du code civil), l'assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les réparations de ces dommages sans recherche de responsabilité (article L. 242-1 du code des assurances), et le syndicat des copropriétaires lorsque l'eau vient des parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque des expertises amiables divergent sur l'origine des désordres, une expertise judiciaire, demandée en référé (article 145 du code de procédure civile), permet de la faire trancher contradictoirement par un expert désigné par le juge ; la demande en justice interrompt en outre les délais (article 2241 du code civil).
Taches, moisissures, peintures qui cloquent : un appartement neuf peut présenter dès sa livraison des traces d'humidité qui ne disparaissent pas, malgré les déclarations de sinistre, les expertises et les travaux successifs.
La difficulté vient souvent de l'origine du désordre : pont thermique, défaut d'étanchéité de la façade, fuite sur une canalisation. Selon la réponse, ce ne sont ni les mêmes responsables, ni les mêmes garanties.
Le procès-verbal de réception de l'immeuble fait courir le délai de dix ans des garanties des constructeurs (article 1792-4-1 du code civil). C'est la première date à établir : elle commande l'urgence de toute action.
Déclarations de sinistre, réponses de l'assureur dommages-ouvrage, rapports d'expertise successifs, factures des travaux, courriers au syndic : cet historique montre depuis quand le désordre est connu et ce qui a déjà été tenté.
Si l'eau vient de la façade, de la toiture ou d'une canalisation commune, le syndicat des copropriétaires est concerné (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) et le syndic doit agir pour les parties communes. Si elle vient d'un défaut de conception ou d'exécution, ce sont les constructeurs et leurs assureurs.
L'assureur dispose de soixante jours pour prendre position sur la mise en jeu de la garantie, puis de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre (article L. 242-1 du code des assurances). Les actions contre l'assureur se prescrivent par deux ans (article L. 114-1), délai interrompu notamment par la désignation d'experts (article L. 114-2).
Face à deux avis contradictoires, une expertise ordonnée en référé avant tout procès (article 145 du code de procédure civile) permet de faire rechercher la cause par un expert indépendant, en présence de toutes les parties : promoteur, constructeurs, assureurs et syndicat.
La garantie des constructeurs s'éteint dix ans après la réception (article 1792-4-1 du code civil). Une action engagée dans ce délai, même en référé, l'interrompt (article 2241) ; une simple réclamation amiable ne suffit pas.
Deux rapports amiables qui se contredisent ne lient ni le juge ni les assureurs. C'est l'expertise judiciaire, menée contradictoirement, qui fixera la cause et les responsabilités.
Les conclusions d'une expertise se discutent difficilement contre une partie qui n'y a pas été appelée. Promoteur, entreprises, assureur dommages-ouvrage et syndicat doivent être mis en cause dès la demande.
Réparer avant l'expertise peut faire disparaître la preuve de l'origine du désordre. Les travaux urgents se documentent par un constat avant d'être réalisés.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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