Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le contrat de construction de maison individuelle doit indiquer la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution et les pénalités de retard (article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation) ; les clauses qui déchargent le constructeur de ses délais pour d'autres causes que les intempéries, la force majeure et le cas fortuit sont réputées non écrites (article L. 231-3). Le maître de l'ouvrage qui résilie de sa seule volonté doit dédommager le constructeur de ses dépenses et du gain manqué (article 1794 du code civil) : c'est le fondement habituel de l'indemnité réclamée. Mais si la rupture est due à l'inexécution du constructeur, la résolution lui est imputable (articles 1224 et 1226), et une indemnité de résiliation manifestement excessive peut être réduite par le juge (article 1231-5).
Le schéma est fréquent : le chantier ne démarre pas, le client demande la résiliation, le constructeur promet une ouverture rapide et obtient le retrait de la demande ; puis, rien ne se passe, et le constructeur finit par « accepter » la résiliation en réclamant une indemnité importante.
Tout dépend de la qualification de la rupture : résiliation de convenance par le client, qui ouvre droit à indemnisation du constructeur, ou résolution pour faute du constructeur, qui l'en prive.
Date d'ouverture du chantier ou conditions qui la déterminent (obtention du permis, du prêt, de l'assurance dommages-ouvrage), délai d'exécution, clause de résiliation et d'indemnité, garanties de remboursement et de livraison.
La demande de résiliation initiale, la promesse d'ouverture rapide qui a conduit à la retirer, les relances : ces écrits permettent d'imputer la rupture au constructeur.
Contresigner un document qui qualifie la rupture de résiliation à l'initiative du client et chiffre une indemnité reviendrait à reconnaître la dette. Répondre par écrit, en contestant la qualification et le montant.
Une mise en demeure fixe un ultime délai d'ouverture du chantier et annonce la résolution. Si elle reste sans effet, la résolution est notifiée avec ses motifs : la rupture est alors imputable au constructeur.
Une promesse d'ouverture rapide doit être écrite et datée. À défaut, elle ne pèse guère face au contrat.
Une indemnité de résiliation manifestement excessive peut être réduite par le juge, et elle n'est pas due si la rupture est imputable au constructeur.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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