Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Une installation posée sans l'autorisation d'urbanisme requise reste exposée : la commune peut en demander la démolition ou la mise en conformité devant le juge dans les dix ans de l'achèvement des travaux (article L. 480-14 du code de l'urbanisme), et, passé dix ans, un refus d'autorisation ne peut plus se fonder sur cette irrégularité, sauf exceptions, notamment si un permis de construire était requis et n'a pas été obtenu (article L. 421-9). Côté copropriété, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur supposent l'autorisation de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Avant de signer l'acte, la régularisation en mairie et l'accord de l'assemblée doivent être obtenus ou figurer parmi les conditions suspensives.
Le local convoité fonctionne depuis des années, mais une installation indispensable à l'activité — une extraction de restaurant, par exemple — a été posée sans autorisation d'urbanisme ni accord écrit de la copropriété. Le compromis ne prévoit qu'une condition liée à l'accord des copropriétaires.
Acheter en l'état, c'est reprendre le risque : une mise en conformité, voire une suppression de l'installation, pèserait sur le nouveau propriétaire et sur son activité. Le temps qui passe atténue ce risque sans toujours l'effacer, et la vente est le moment de le traiter.
Déclaration préalable ou permis de construire : la réponse commande la suite, car les protections liées au temps ne jouent pas pour une construction réalisée sans le permis requis (article L. 421-9 du code de l'urbanisme).
Factures, attestations, photos datées : c'est d'elle que court le délai de dix ans de l'action de la commune (article L. 480-14 du code de l'urbanisme).
L'autorisation de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur se vote à la majorité de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ; le vendeur, encore copropriétaire, peut en faire la demande au syndic avant la vente.
Ajoutez par avenant une condition portant sur la régularisation d'urbanisme, et faites préciser qui supporte les frais et les travaux de mise en conformité.
Une installation de restauration peut relever d'autres réglementations ; elles se vérifient avant l'achat, avec le vendeur et les services compétents.
Le délai court de l'achèvement des travaux : sans preuve de cette date, l'argument est fragile.
L'article L. 421-9 du code de l'urbanisme prévoit des exceptions, notamment pour une construction réalisée sans le permis de construire requis ; il ne règle pas non plus la question de la copropriété.
Ce sont deux régularisations distinctes : l'une ne dispense pas de l'autre.
Exécuter des travaux sans l'autorisation requise est un délit (article L. 480-4 du code de l'urbanisme), dont l'action publique se prescrit en principe par six ans (article 8 du code de procédure pénale).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Constat des infractions et sanctions pénales et civiles
Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions
Constat des infractions et sanctions pénales et civiles
De l'action publique et de l'action civile
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