Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même (article 1642 du code civil) : des fissures déjà visibles lors des visites peuvent relever de cette catégorie. Pour les vices cachés, une clause d'exclusion de garantie protège le vendeur qui ignorait le vice (article 1643), et l'acheteur doit agir dans les deux ans de sa découverte (article 1648). La défense repose donc sur trois questions : le défaut était-il visible, le vendeur le connaissait-il, et l'action est-elle dans les délais ?
Quelques mois après la vente, l'acheteur découvre des fissures et se retourne contre le vendeur, en lui reprochant de les avoir dissimulées. Certaines étaient pourtant visibles de l'extérieur dès les visites.
Le vendeur n'est pas sans défense : la garantie des vices cachés obéit à des conditions précises, et la plupart des ventes de maisons entre particuliers comportent une clause qui la limite. Tout dépend de ce que l'acheteur pouvait voir, et de ce que le vendeur savait.
Annonce, diagnostics, compromis et acte authentique, photos de l'époque, échanges avec l'acheteur et l'agence : ils montrent ce qui était visible et ce qui avait été signalé.
L'acte de vente contient souvent une clause par laquelle le vendeur n'est tenu à aucune garantie des vices cachés ; elle ne joue que s'il ignorait le vice (article 1643 du code civil).
L'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du code civil).
Si une expertise est ordonnée, faites-vous assister, transmettez vos pièces et vos observations écrites : c'est souvent là que se joue la question de l'apparence et de l'ancienneté des fissures.
Si vous disposez d'une assurance de protection juridique, elle peut prendre en charge des frais de procédure (article L. 127-1 du code des assurances), et vous choisissez librement votre avocat (article L. 127-3).
Un courrier conciliant mal formulé peut être présenté comme un aveu : toute réponse à l'acheteur se rédige avec prudence.
Les opérations se poursuivent sans vous, et le rapport sera établi sur la seule version de l'acheteur.
La clause d'exclusion ne protège que le vendeur qui ignorait le vice (article 1643 du code civil).
Photos, annonce, diagnostics et factures de travaux anciens sont les meilleures preuves de ce qui était visible et connu.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
De la garantie des défauts de la chose vendue
vices cachés et non-garantie
Le délai de deux ans pour agir en garantie des vices cachés
L'assurance de protection juridique
L'assurance de protection juridique
Des causes d'interruption de la prescription
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article