Séparation et bail d'habitation : qui garde le logement, et que vaut le congé donné par un seul ?

Une séparation pose presque toujours la question du logement. Qui peut y rester ? Le congé que l'un a envoyé au bailleur engage-t-il l'autre ? Et que faire de l'ex qui ne veut pas partir ? Les réponses dépendent d'abord du lien qui unissait le couple : mariage, PACS ou concubinage.

Les époux : un bail qui appartient aux deux

L'article 1751 du code civil pose une règle forte. Le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est réputé appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit leur régime matrimonial, nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage.

Autrement dit, l'époux qui n'a pas signé le bail est locataire au même titre que celui qui l'a signé.

Le congé donné par un seul époux

Première conséquence : un époux ne peut pas mettre fin seul au bail de l'autre. La Cour de cassation l'a jugé nettement : le congé donné par le mari seul ne pouvait avoir d'effet à l'égard de son épouse, cotitulaire du droit au bail (Cass. 3e civ., 28 février 1990, n° 88-15.813).

L'époux qui reçoit un congé ou une demande de départ fondée sur une démarche de son conjoint peut donc opposer sa propre qualité de locataire.

Une précaution s'impose toutefois, car le bailleur doit savoir à qui adresser ses actes, à commencer par un congé ou une mise en demeure : selon l'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989, les notifications du bailleur sont opposables au conjoint ou au partenaire dont l'existence ne lui a pas été préalablement portée à connaissance. Informer le bailleur du mariage, par écrit, protège le conjoint.

En cas de divorce

Le bail peut être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité de l'autre. Jusqu'à cette décision, chacun reste cotitulaire.

Les partenaires de PACS : une cotitularité sur demande

Pour les partenaires liés par un PACS, la cotitularité n'est pas automatique : elle suppose que les partenaires en fassent la demande conjointement. À la dissolution du PACS, l'un des partenaires peut saisir le juge pour se voir attribuer le bail, le bailleur étant appelé à l'instance (article 1751-1 du code civil).

Les concubins : seul le signataire est locataire

En concubinage, il n'y a pas de cotitularité légale. Le locataire est celui qui a signé le bail, ou les deux s'ils l'ont signé ensemble.

Mais le concubin qui n'a pas signé n'est pas sans droit pour autant. Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat continue au profit du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon. La même règle joue au décès du locataire.

L'ex qui refuse de partir

Deux situations doivent être distinguées.

• Si l'ex est cotitulaire du bail (époux, partenaire cotitulaire, cosignataire), il a autant de droits que l'autre sur le logement. Seul le juge peut trancher : juge du divorce pour les époux, juge du bail pour les partenaires.
• S'il n'a aucun droit sur le bail, il est occupant sans titre. Son départ ne peut pourtant pas être imposé par la force : l'expulsion d'un lieu habité suppose une décision de justice et un commandement de quitter les lieux, selon l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution. Changer la serrure ou sortir ses affaires exposerait à des poursuites.

Les violences conjugales relèvent d'un régime distinct : le juge aux affaires familiales peut, dans le cadre d'une ordonnance de protection, statuer sur l'attribution du logement.

En résumé

• Époux : le bail appartient aux deux, et le congé donné par l'un ne vaut pas pour l'autre.
• Partenaires de PACS : cotitularité sur demande conjointe ; attribution par le juge à la dissolution.
• Concubins : seul le signataire est locataire, mais le concubin notoire depuis un an bénéficie de la continuation du bail si le locataire part.
• Dans tous les cas, personne ne peut être sorti d'un logement sans décision de justice.