Bail commercial : qui paie quels travaux ?
Les grosses réparations de l'article 606 du code civil (gros murs, toiture entière, murs de soutènement) incombent au bailleur et ne peuvent jamais être mises à la charge du preneur. L'entretien courant revient au preneur. Entre les deux, la répartition est libre, mais encadrée par un socle d'ordre public (article R145-35) et par l'inventaire précis et limitatif qui doit figurer au bail.
La répartition, poste par poste
| Poste | À la charge de | Détail | Fondement |
|---|---|---|---|
| Grosses réparations (art. 606) | Bailleur | Gros murs et voûtes, poutres et couvertures entières, murs de soutènement et de clôture. Elles ne peuvent jamais être imputées au preneur. | Art. 606 c. civ. · R145-35 c. com. |
| Réparations d'entretien courant | Preneur | Toutes les réparations qui ne sont pas des grosses réparations : entretien courant du local et de ses équipements. | Art. 606 c. civ. |
| Travaux de mise en conformité | Bailleur | Lorsqu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606, ils restent à la charge du bailleur. | Art. R145-35 c. com. |
| Honoraires de gestion des loyers | Bailleur | Les honoraires liés à la gestion des loyers du bailleur ne peuvent pas être refacturés au preneur. | Art. R145-35 c. com. |
| Impôts et taxes du bailleur | Bailleur | Les impôts dont le bailleur est légalement redevable restent à sa charge — sauf la taxe foncière et les taxes liées à l'usage du local, imputables au preneur si le bail le prévoit. | Art. R145-35 c. com. |
| Charges courantes du local | Preneur | Selon la répartition prévue au bail, à condition qu'elle figure dans l'inventaire précis et limitatif annexé au contrat. | Art. L145-40-2 c. com. |
Sources : article 606 du code civil ; articles R145-35 et L145-40-2 du code de commerce (loi Pinel du 18 juin 2014).
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il mettre les grosses réparations à la charge du preneur ?
Non. Depuis la loi Pinel, l'article R145-35 du code de commerce interdit d'imputer au locataire les grosses réparations de l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures et murs de soutènement en entier), ainsi que les travaux de mise en conformité qui en relèvent. Toute clause contraire est réputée non écrite.
Qui paie la toiture d'un local commercial ?
La réfection d'une couverture entière est une grosse réparation au sens de l'article 606 du code civil : elle incombe au bailleur. En revanche, une simple réparation ponctuelle relève de l'entretien courant, à la charge du preneur.
Le bail peut-il librement répartir les charges ?
En partie seulement. Les parties conservent une liberté de répartition, mais dans les limites d'ordre public de l'article R145-35 : certaines charges et certains travaux ne peuvent jamais peser sur le preneur. De plus, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges (article L145-40-2), à défaut duquel une charge peut être écartée.
Que faire en cas de désaccord sur les travaux ?
Il faut confronter la clause du bail à l'inventaire obligatoire et aux règles d'ordre public. Une charge imputée à tort au preneur peut être contestée et remboursée. Un avocat en baux commerciaux sécurise la rédaction en amont et défend la répartition au contentieux.
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