Clause résolutoire du bail commercial : le locataire peut opposer l'exception d'inexécution

Un loyer impayé, un commandement de payer, et le bailleur croit la partie gagnée : la clause résolutoire jouerait mécaniquement, le bail serait résilié. Un arrêt du 5 mars 2026 rappelle qu'il n'en est rien lorsque le bailleur a lui-même manqué à ses obligations.

Le principe : une résiliation encadrée, pas automatique

La clause résolutoire permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du locataire, sans avoir à démontrer sa gravité. Mais elle est strictement encadrée par l'article L145-41 du code de commerce :

• elle ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer resté infructueux ;
• ce commandement doit mentionner ce délai d'un mois, à peine de nullité ;
• le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause tant que la résiliation n'est pas définitivement constatée.

À elle seule, cette mécanique interdit déjà de parler de résiliation « automatique ».

L'apport de l'arrêt du 5 mars 2026 : l'exception d'inexécution

L'arrêt va plus loin et arme le locataire d'un moyen de défense décisif : l'exception d'inexécution.

Dans son arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation juge que le juge saisi d'une demande tendant à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés doit examiner le bien-fondé de l'exception d'inexécution opposée par le preneur, peu important que celui-ci n'ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement.

Autrement dit : si le bailleur ne remplit pas ses propres obligations — délivrance, entretien, jouissance paisible —, le locataire peut, à proportion, suspendre le paiement du loyer, et ce moyen doit être examiné avant toute résiliation. La cour d'appel qui constate l'acquisition de la clause sans examiner cette exception prive sa décision de base légale.

Ce que cela change en pratique

Pour le locataire, le message est clair : un commandement de payer n'est pas une fatalité. Face à un bailleur défaillant, on peut opposer l'exception d'inexécution — mais à trois conditions :

• l'invoquer expressément devant le juge ;
• la proportionner au manquement (retenir tout le loyer pour un désordre mineur est risqué) ;
• la documenter : mises en demeure, constats, échanges prouvant le manquement du bailleur.

Pour le bailleur, la leçon est de ne pas déclencher la clause en ignorant ses propres manquements : le locataire pourra les lui renvoyer, et le juge devra en tenir compte.

À surveiller aussi : la loi du 26 mai 2026

L'article L145-41 a par ailleurs été retouché par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique : l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause supposent désormais que le locataire puisse apurer sa dette et reprendre le paiement du loyer courant avant la première audience. Un point à intégrer dans toute stratégie de défense.

En résumé

La clause résolutoire du bail commercial n'est jamais automatique : commandement encadré, pouvoir de délais du juge, et — depuis l'arrêt du 5 mars 2026 — obligation pour le juge d'examiner l'exception d'inexécution opposée par le locataire. Côté preneur, tout se joue sur la capacité à invoquer et prouver, dès le commandement, les manquements du bailleur.