Aussi appelé : continuation du bail en procédure collective
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
En cas de procédure collective du locataire, le bail commercial obéit à des règles propres qui priment sur les clauses du contrat quant à sa continuation ou sa résiliation.
L'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation n'entraîne pas, à elle seule, la résiliation du bail : les clauses résolutoires jouant du seul fait de la procédure sont paralysées.
L'administrateur (ou le débiteur) dispose d'une option sur les contrats en cours : continuer le bail, utile à l'activité, ou y renoncer. Le défaut d'exploitation pendant la période d'observation n'emporte pas résiliation, malgré toute clause contraire (article L622-14 du code de commerce).
Le bailleur conserve des droits, notamment pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture, mais il doit respecter la discipline de la procédure collective pour agir.
Quand le locataire tombe en procédure collective, les réflexes habituels du bailleur — jouer la clause résolutoire, délivrer un commandement — se heurtent aux règles de l'insolvabilité. J'aide les bailleurs à faire valoir leurs droits sans commettre d'impair procédural, et les entreprises à préserver un bail souvent vital pour l'activité.
Un restaurant locataire est placé en redressement judiciaire. Le bailleur veut faire jouer la clause résolutoire au motif de la procédure : la clause est paralysée. Il conserve en revanche ses droits pour les loyers échus après le jugement d'ouverture, qu'il doit réclamer en respectant les règles de la procédure collective.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Le sort du bail commercial en cas de procédure collective du locataire
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
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