Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La clause résolutoire est la stipulation d'un bail qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de manquement du locataire, sans que le juge ait à apprécier la gravité de ce manquement.
Sa mise en œuvre est encadrée : elle suppose un commandement préalable, délivré par commissaire de justice et visant expressément la clause, puis l'écoulement d'un délai laissé au locataire pour régulariser.
Le juge saisi ensuite ne décide pas si le manquement justifie la résiliation : il constate que les conditions de la clause sont réunies. Sa marge porte ailleurs, notamment sur les délais de paiement qu'il peut accorder.
Un bail dépourvu de clause résolutoire change toute la stratégie : la résiliation doit alors être demandée au juge, qui apprécie librement la gravité du manquement. C'est la première chose à vérifier avant d'engager quoi que ce soit.
Un locataire ne paie plus son loyer depuis trois mois. Le bailleur lui fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Faute de régularisation dans le délai, le juge saisi constate la résiliation, sans apprécier la gravité du manquement ; il peut en revanche accorder des délais de paiement.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
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