Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Dans une location meublée, les charges peuvent être payées sous forme de provisions régularisées chaque année ou sous forme d'un forfait fixé au contrat ; ce forfait ne peut donner lieu ni à complément ni à régularisation ultérieure (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989). Si le bail prévoit un forfait de charges, le bailleur ne peut donc pas réclamer en plus la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui fait partie des charges récupérables. Un commandement de payer visant la clause résolutoire doit en outre laisser au locataire six semaines pour payer (article 24).
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire. Dans un bail avec provisions, elle se récupère sur le locataire lors de la régularisation, sur justification. Dans un meublé loué avec un forfait de charges, la logique est différente : le forfait est un prix global, qui ne se complète pas après coup.
La demande tardive, parfois après plusieurs années sans réclamation, se double souvent d'une pression : courriel comminatoire, puis « commandement » de payer à bref délai.
« Forfait de charges » ou « provision sur charges » : la qualification change tout. Le montant et la périodicité du forfait doivent être définis au contrat.
Un courrier recommandé rappelle que le forfait ne peut donner lieu à complément ni à régularisation, et que la taxe réclamée y est incluse. Continuer à payer loyer et forfait.
Un courriel ou une lettre du bailleur n'est pas un commandement. Un commandement de payer délivré par un commissaire de justice et visant la clause résolutoire doit mentionner le délai de six semaines et les autres mentions prévues à peine de nullité. Un délai de huit jours est le signe d'une simple mise en demeure.
Le juge des contentieux de la protection tranche les litiges de charges. Si un commandement régulier a été délivré, il faut agir sans attendre, en contestant la dette ou en sollicitant des délais.
Une somme payée sans être due peut se réclamer, mais un paiement fait en connaissance de cause sera présenté comme une acceptation. Mieux vaut contester d'abord.
Le litige sur la taxe ne justifie pas un impayé de loyer, qui exposerait, lui, à la clause résolutoire.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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