Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le propriétaire est lié à son agence par un mandat de gestion, distinct du bail conclu avec le locataire. Le mandant peut révoquer le mandat (article 2004 du code civil), mais il doit respecter les conditions de durée et de préavis du contrat de mandat, faute de quoi il s'expose à indemniser l'agence. Le préavis se lit donc dans le mandat, non dans le bail. L'agence doit rendre compte de sa gestion et remettre tout ce qu'elle a reçu pour le propriétaire (article 1993). Le bail continue sans changement ; le locataire est simplement informé du nouveau gestionnaire et de la nouvelle adresse de paiement.
Le mécontentement à l'égard d'un gestionnaire est fréquent : réactivité insuffisante, travaux mal suivis, comptes rendus tardifs. Le changement d'agence est un droit du propriétaire, mais il s'organise : il faut sortir proprement du mandat en cours, récupérer les fonds et le dossier, et assurer la continuité vis-à-vis du locataire.
Une confusion fréquente consiste à chercher dans le bail le délai de préavis applicable : le bail règle les rapports entre bailleur et locataire, pas ceux entre le propriétaire et son mandataire.
Durée initiale, reconduction tacite, préavis de résiliation, forme de la notification, honoraires dus en cas de résiliation : tout y figure. C'est ce document, et non le bail, qu'il faut transmettre à l'avocat.
Indiquer la date d'effet en respectant le préavis prévu, demander l'arrêté des comptes, la restitution des fonds détenus et la remise du dossier : bail, états des lieux, diagnostics, quittances, correspondances et, le cas échéant, le dépôt de garantie s'il a été conservé par l'agence.
Un courrier, à la date d'effet, indique le nouveau gestionnaire ou le paiement direct au propriétaire. Le bail, ses clauses et son loyer restent inchangés.
Le dernier compte rendu de gestion doit faire apparaître loyers encaissés, honoraires prélevés, travaux payés et solde reversé. Une différence injustifiée se réclame au mandataire.
Deux mandats en cours, c'est deux mandataires qui encaissent, et un risque d'honoraires réclamés deux fois.
Lorsqu'il a été versé à l'agence, il doit être transféré : c'est le bailleur qui devra le restituer au locataire en fin de bail.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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