Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Chaque indivisaire peut user et jouir du bien indivis conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres (article 815-9 du code civil). Les actes d'administration supposent les deux tiers des droits indivis, et tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale du bien, l'accord de tous (article 815-3). Sur un terrain non constructible, l'installation de caravanes peut en outre méconnaître les règles d'urbanisme : au-delà de trois mois par an hors terrain aménagé, elle est soumise à déclaration préalable (d de l'article R. 421-23 du code de l'urbanisme), et elle est interdite dans certains secteurs (article R. 111-48). L'indivisaire répond des dégradations qui ont diminué la valeur du bien par son fait ou sa faute (article 815-13 du code civil).
Un terrain reçu en héritage et détenu à plusieurs, l'un des indivisaires qui y laisse s'installer des caravanes, et les autres qui craignent d'avoir un jour à payer la remise en état : la situation est fréquente, et elle se complique quand le terrain est non constructible ou situé dans une zone protégée.
Deux questions se posent : comment faire cesser l'occupation, et comment se protéger des suites, y compris en sortant de l'indivision.
Une lettre recommandée au co-indivisaire, rappelant que l'installation n'a pas été autorisée par les indivisaires dans les conditions de l'article 815-3 du code civil, date votre désaccord et pourra être produite plus tard.
Un constat de commissaire de justice décrit les installations, leur nombre, leur ancienneté apparente et l'état du terrain.
Le plan local d'urbanisme, le zonage et les protections applicables, consultables en mairie, déterminent si l'installation est soumise à déclaration ou interdite (articles R. 421-23 et R. 111-48 du code de l'urbanisme).
À défaut d'accord, l'exercice du droit d'user du bien est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal (article 815-9 du code civil) ; en cas de trouble manifestement illicite, le juge des référés peut prescrire les mesures de remise en état qui s'imposent (article 835 du code de procédure civile).
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815 du code civil) : cession de sa part à un co-indivisaire ou à un tiers, ou partage, amiable ou judiciaire.
Un indivisaire qui laisse un autre gérer le bien au su de tous et sans opposition est censé lui avoir donné un mandat tacite pour les actes d'administration (article 815-3 du code civil). Il vaut mieux exprimer son désaccord clairement et par écrit.
La cession à titre onéreux de droits indivis à une personne étrangère à l'indivision doit être notifiée aux autres indivisaires, qui disposent d'un droit de préemption d'un mois (article 815-14 du code civil). Une cession à un co-indivisaire n'est pas soumise à cette procédure.
Une infraction aux règles d'urbanisme relève du juge pénal, qui peut ordonner le rétablissement des lieux (article L. 480-5 du code de l'urbanisme) ; la répartition des droits et des charges entre indivisaires relève, elle, du juge civil.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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