Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision : chaque indivisaire peut demander le partage, au besoin en justice (articles 815 et 840 du code civil), et le bien qui ne peut être partagé commodément est vendu aux enchères (article 1686). L'indivisaire qui détient au moins les deux tiers des droits peut aussi faire autoriser la vente par le tribunal, après une procédure devant notaire (article 815-5-1). Si le bien est détenu par une société civile, l'associé peut se retirer dans les conditions des statuts ou, à défaut, avec l'autorisation du juge pour justes motifs (article 1869), voire demander la dissolution en cas de mésentente paralysant la société (article 1844-7).
Acheter à deux, entre amis, associés ou anciens partenaires, fonctionne tant que chacun a le même projet. Quand l'un veut vendre et que l'autre refuse, ou ne répond plus, le crédit continue de courir et le bien reste bloqué.
Le droit ne laisse personne prisonnier d'une indivision. La voie dépend d'abord de la façon dont le bien est détenu : en indivision, ou au travers d'une société civile immobilière.
L'acte d'acquisition le dit : achat en indivision, avec des quotes-parts, ou achat par une société civile dont chacun détient des parts. Les règles ne sont pas les mêmes.
Rachat de la part de l'un par l'autre, vente à un tiers avec répartition du prix, médiation : une proposition écrite et chiffrée, appuyée sur une estimation, est le préalable utile à toute procédure.
Si l'autre refuse le partage amiable, le tribunal judiciaire est saisi. Il ordonne les opérations de partage et, si le bien ne peut être attribué ou partagé, sa vente par licitation. Les comptes entre indivisaires, mensualités payées et dépenses de conservation, sont établis à cette occasion.
Les indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits expriment devant notaire leur intention de vendre ; à défaut d'accord des autres dans les trois mois de la signification, le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits.
Le retrait se fait selon les statuts ou, à défaut, avec l'accord unanime des autres associés, ou sur autorisation du juge pour justes motifs ; l'associé reçoit la valeur de ses parts. En cas de mésentente paralysant la société, le tribunal peut en prononcer la dissolution.
Les échéances impayées exposent à la saisie du bien dans de mauvaises conditions de prix. Les sommes payées pour le compte de l'indivision se récupèrent au partage.
La cession de droits indivis à un tiers ouvre un droit de préemption aux autres indivisaires, à qui le projet doit être notifié (article 815-14 du code civil). Une cession de parts sociales obéit, elle, aux clauses d'agrément des statuts.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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