Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle résulte d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction (article 1244 du code civil), et il répond plus largement des troubles qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage (article 1253). Lorsqu'un mur sépare les deux bâtiments, il est présumé mitoyen, et sa réparation incombe à tous ceux qui y ont droit, à proportion de leur droit (articles 653 et 655). En cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent (article 835 du code de procédure civile), même si les propriétaires ne répondent pas : ils sont assignés à leur dernière adresse connue, le commissaire de justice relatant ses recherches (article 659). La mairie peut aussi être alertée, la police de la sécurité des immeubles visant les bâtiments qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des tiers (article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation).
Une grange ou une maison voisine laissée à l'abandon, une toiture qui s'effondre, un chéneau qui déverse l'eau sur votre propre bâtiment : la charpente et les planchers se dégradent, un expert confirme l'urgence, mais les propriétaires voisins ne répondent pas, ou sont introuvables.
Il ne faut ni attendre que la situation s'aggrave, ni intervenir de sa propre autorité chez le voisin : la voie passe par la preuve, la mise en demeure, l'alerte de la mairie et, au besoin, le juge des référés.
Rapport d'expert, constat de commissaire de justice, photographies datées : il faut établir l'état du bâtiment voisin, le lien avec les dommages subis et l'urgence.
Une lettre recommandée à leur dernière adresse connue, puis, si nécessaire, une sommation par commissaire de justice, demande les travaux dans un délai précis. Les propriétaires se retrouvent au besoin par le fichier immobilier.
La police de la sécurité des immeubles vise notamment les bâtiments qui n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires à la sécurité des tiers (article L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation) : un signalement écrit, avec le rapport d'expert, peut déclencher une procédure.
Les mesures conservatoires réalisées chez soi, comme bâcher ou étayer, se documentent avec leurs factures : elles font partie du préjudice à réclamer.
Le juge peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent, et accorder une provision lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable (article 835 du code de procédure civile). Une expertise judiciaire peut aussi être ordonnée (article 145).
Monter sur la toiture voisine ou y faire travailler une entreprise sans accord ni décision de justice expose à une action du propriétaire. Les travaux sur le fonds voisin se font avec son accord ou sur autorisation du juge.
L'absence de réponse n'empêche pas d'agir : l'assignation est délivrée à la dernière adresse connue, avec un procès-verbal des recherches (article 659 du code de procédure civile).
Si le mur séparatif est mitoyen, sa réparation se partage à proportion des droits de chacun (article 655 du code civil) ; s'il appartient au seul voisin, elle lui incombe.
Votre propre contrat peut couvrir une partie des dommages et organiser un recours contre le propriétaire voisin : la déclaration se fait sans attendre.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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