Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Une véranda affecte en général les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble : sa construction doit être autorisée par l'assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, si elle est conforme à la destination de l'immeuble (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). Si elle emporte appropriation d'une partie commune, la décision relève d'un acte de disposition, à la majorité renforcée (article 26). En cas de refus, deux voies existent : contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42), ou demander au tribunal judiciaire l'autorisation d'exécuter des travaux d'amélioration, aux conditions qu'il fixe (article 30).
Un copropriétaire veut fermer sa terrasse ou son jardin par une véranda d'une vingtaine de mètres carrés. Ses voisins s'y opposent, invoquant le bruit et la perte de valeur de leurs lots, et l'assemblée refuse. Une conciliation a échoué.
La question est double : le refus était-il régulier, et le juge peut-il autoriser les travaux malgré lui ?
Terrasse ou jardin à jouissance privative restent souvent des parties communes : construire dessus affecte les parties communes, voire les approprie, ce qui détermine la majorité applicable (articles 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965).
Majorité retenue, décompte des voix, projet joint à la convocation : une irrégularité permet de contester la décision dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42).
Plans, insertion, avis d'architecte, conformité à la destination de l'immeuble et au règlement, déclaration préalable ou permis : un dossier solide répond aux objections de bruit et d'esthétique.
Lorsque l'assemblée refuse l'autorisation de l'article 25 b, le tribunal judiciaire peut autoriser un copropriétaire à exécuter des travaux d'amélioration, aux conditions qu'il fixe (article 30).
Des travaux réalisés sans autorisation exposent à une action en remise en état.
La contestation d'une décision d'assemblée doit être introduite dans les deux mois de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Si la véranda absorbe une partie commune, l'autorisation de l'article 25 b ne suffit pas : l'acte relève d'une majorité plus forte (article 26).
L'autorisation de la copropriété ne remplace pas la déclaration préalable ou le permis de construire, et inversement.
Construire malgré le refus expose à une démolition ordonnée en justice.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Le délai pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété
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