Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un droit de jouissance privative sur une partie commune, comme une place de stationnement, n'existe que s'il est expressément mentionné dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965). La règle d'urbanisme qui impose une place par logement oblige le constructeur, mais ne crée pas à elle seule de droit au profit d'un copropriétaire. Si la place était une condition de l'achat et que ni le titre ni le règlement ne la prévoient, c'est contre le vendeur, et éventuellement le notaire, que se tourne le recours ; l'assemblée générale peut aussi attribuer un tel droit, selon les règles de majorité applicables.
Quatre places, quatre appartements : chacun pense en avoir une, mais le syndic rappelle que les places sont des parties communes sans affectation. Ou à l'inverse, le règlement en attribue une à certains seulement. L'acquéreur qui avait fait de la place une condition de son achat se sent trompé.
La réponse se trouve dans trois documents : l'acte d'acquisition, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
La place est-elle un lot privatif, une partie commune à jouissance privative attachée à votre lot, ou une partie commune ordinaire ? Seule une mention expresse dans le règlement peut créer un droit de jouissance privative.
Annonce, compromis, courriels de l'agent ou du vendeur qui présentaient la place comme incluse : ils fondent un éventuel recours si le titre ne la prévoit pas.
L'attribution de places, ou la modification du règlement en ce sens, peut être soumise à l'assemblée générale, à la majorité requise selon la nature de la décision.
Si la place a été présentée comme incluse alors qu'elle ne l'était pas, l'acquéreur peut rechercher la responsabilité du vendeur, voire du rédacteur de l'acte, pour obtenir réparation.
La norme de stationnement s'impose au constructeur au stade du permis ; elle ne répartit pas les places entre copropriétaires.
L'usage exclusif d'une partie commune sans droit peut être sanctionné. Mieux vaut obtenir d'abord une décision.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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