Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, même contre certains copropriétaires (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic qui le représente doit en principe y être autorisé par une décision de l'assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967). Cette autorisation n'est pas nécessaire notamment pour les actions en recouvrement de créance, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ni pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ; le syndic rend compte des actions introduites à la prochaine assemblée. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation.
Travaux réalisés sur les parties communes sans vote, équipement commun modifié, charges impayées : dans une petite copropriété, c'est souvent un syndic bénévole qui doit décider s'il saisit le tribunal.
Avant d'agir, trois questions se posent : le syndic a-t-il besoin d'une autorisation de l'assemblée, faut-il d'abord tenter une résolution amiable, et qui finance la procédure.
Référé pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou obtenir une remise en état urgente (article 835 du code de procédure civile), ou action au fond : la réponse commande la nécessité d'une autorisation.
Hors des exceptions prévues (recouvrement, mesures conservatoires, référé, défense), le syndic fait voter par l'assemblée générale une autorisation d'agir, rédigée de façon précise : objet du litige, adversaire, demandes (article 55 du décret du 17 mars 1967).
Lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, ou relève de certaines actions énumérées par le code de l'organisation judiciaire ou d'un trouble anormal de voisinage, elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, sauf dispense, notamment pour urgence manifeste (article 750-1 du code de procédure civile). L'acte introductif mentionne les diligences entreprises ou la justification de la dispense (article 54).
Si le syndicat dispose d'un contrat de protection juridique, le litige lui est déclaré dans les formes prévues au contrat. Le syndicat reste libre de choisir son avocat (article L. 127-3 du code des assurances).
Dans tous les cas, le syndic rend compte des actions introduites à la prochaine assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).
Une action au fond engagée sans autorisation, hors des exceptions, expose le syndicat à ce qu'un copropriétaire s'en prévale ; il vaut mieux faire voter l'autorisation avant d'assigner.
Une autorisation qui identifie précisément le litige, l'adversaire et les demandes évite toute discussion ultérieure sur son étendue.
L'action personnelle relative à la copropriété se prescrit par cinq ans à compter du jour où le syndicat a connu ou aurait dû connaître les faits (article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie à l'article 2224 du code civil).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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