Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le copropriétaire assigné pour des charges impayées peut d'abord vérifier le décompte, puis demander au juge des délais de paiement : selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut reporter ou échelonner la dette dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Pendant ce délai, les pénalités de retard ne sont pas encourues. Les versements déjà faits et un échéancier respecté sont les meilleurs arguments à l'audience.
Les gros travaux votés en assemblée générale donnent lieu à des appels de fonds importants, et un copropriétaire peut se trouver en retard malgré sa bonne volonté. Le syndicat, représenté par le syndic, peut alors l'assigner en paiement.
L'enjeu de l'audience est double : faire juger le montant exact de la dette, et obtenir un calendrier de paiement réaliste qui évite les frais d'une exécution forcée.
Le syndicat dispose d'une procédure rapide : lorsqu'une provision du budget n'est pas payée à son échéance et qu'une mise en demeure reste sans effet pendant trente jours, les autres provisions de l'exercice et les sommes restant dues des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles, et le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le montant réclamé à l'audience peut donc dépasser les seuls arriérés.
Appels de fonds, versements imputés, frais réclamés. Vérifiez que vos paiements sont tous pris en compte et que les frais facturés sont justifiés.
Elle indique la juridiction, la date d'audience et si l'avocat est obligatoire. S'il s'agit d'une ordonnance d'injonction de payer et non d'une convocation, l'opposition doit être formée dans le mois de sa signification.
Les frais nécessaires exposés par le syndicat pour recouvrer une créance justifiée, comme la mise en demeure, la relance ou les actes de commissaire de justice, peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire débiteur (article 10-1 de la loi de 1965). Encore faut-il qu'ils soient nécessaires et justifiés : chaque ligne se vérifie.
Un échéancier pratiqué de votre propre initiative doit être proposé par écrit au syndic, avec la preuve de chaque versement. Son respect sur plusieurs mois est un argument fort.
Ressources, charges, versements déjà faits, perspectives (vente, prêt, rentrée d'argent) : le juge apprécie la situation du débiteur et les besoins du syndicat.
En l'absence du copropriétaire, le juge statue sur les seules pièces du syndicat, et aucun délai ne sera demandé pour lui.
La régularité des paiements est ce qui convainc le juge d'accorder des délais. L'interrompre ruine cet argument.
Sans défense, le juge statue sur les seules pièces du syndicat, qui peut ensuite exécuter le jugement sur les biens du copropriétaire, y compris, avec l'autorisation de l'assemblée générale, en poursuivant la saisie et la vente du lot.
La contestation d'une décision d'assemblée générale obéit à un délai bref et à une procédure propre ; elle ne se mêle pas à la discussion sur les délais de paiement d'un appel de fonds régulièrement voté.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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