Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité, sauf exceptions (article 11 de la loi du 10 juillet 1965). Un copropriétaire peut toutefois la faire réviser en justice si sa part excède de plus d'un quart celle qui résulterait d'une répartition conforme à la loi, dans les cinq ans de la publication du règlement ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot (article 12). Par ailleurs, une clause de répartition contraire à la loi peut être réputée non écrite, le juge procédant alors à une nouvelle répartition (article 43).
Deux lots comparables supportent des charges très différentes ; un lot issu de la division d'un grand appartement avec terrasse conserve une quote-part sans rapport avec ce qu'il est devenu ; des travaux de parties communes sont mis à la charge de quelques copropriétaires seulement. Le syndic répond qu'il applique le règlement : il a raison, tant que le règlement n'est pas modifié ou écarté par le juge.
La loi fixe la règle : les charges d'équipements et de services se répartissent selon l'utilité objective pour chaque lot, et les charges de conservation et d'entretien des parties communes selon les tantièmes (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque la répartition s'en écarte, trois voies existent, chacune avec ses conditions.
Le règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie de charges et indique la méthode de calcul (article 10 de la loi du 10 juillet 1965). Comparez la quote-part de votre lot à celle des lots comparables.
Charges d'équipements et de services (ascenseur, chauffage, eau) : utilité objective. Charges des parties communes : tantièmes de copropriété. Une erreur sur la catégorie est fréquente, notamment pour les terrasses et jouissances privatives.
En cas d'aliénation séparée de fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions, si le règlement ne la fixe pas, est soumise à l'assemblée générale ; à défaut de décision, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire (article 11 de la loi du 10 juillet 1965).
Faire inscrire à l'ordre du jour une modification de la répartition. Un refus n'empêche pas l'action en justice, mais il la prépare et peut en lui-même être contesté dans les deux mois (article 42).
Action en révision si l'écart dépasse un quart et que le délai de l'article 12 est ouvert ; action tendant à faire réputer non écrite une clause contraire à la loi (article 43). L'analyse d'un géomètre-expert est souvent nécessaire.
Tant que la répartition n'est pas modifiée, les appels de fonds restent exigibles : le syndicat peut agir en recouvrement. On conteste en payant : la nouvelle répartition obtenue en justice ne vaut en principe que pour l'avenir.
L'action en révision doit être engagée dans les cinq ans de la publication du règlement ou dans les deux ans de la première mutation à titre onéreux du lot depuis cette publication (article 12 de la loi du 10 juillet 1965). L'acquéreur récent doit agir vite.
La révision corrige un écart de plus d'un quart ; la clause réputée non écrite sanctionne une répartition contraire aux règles de la loi (article 43). Les conditions et les effets ne sont pas les mêmes.
Lorsque le juge répute non écrite une clause de répartition, la nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive (article 43 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Le délai pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété
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