Un copropriétaire a touché aux parties communes : combien de temps pour agir ?

Dans presque tous les immeubles, un copropriétaire finit par réaliser des travaux qui touchent aux parties communes : une trémie pour relier deux lots, un escalier intérieur, des trous d'aération en façade. Le syndicat découvre souvent la chose tardivement — et croit disposer de trente ans pour exiger la remise en état. Un arrêt du 16 avril 2026 rappelle qu'il se trompe souvent de délai.

Le point de départ : atteinte ou appropriation ?

Tout dépend de la qualification des travaux, et c'est là que se joue le délai pour agir.

• Si le copropriétaire s'approprie une partie commune — il se l'attribue en jouissance exclusive —, l'action peut être réelle, soumise à une prescription longue.
• Si les travaux portent atteinte aux parties communes sans appropriation — une trémie, une ouverture, des percements —, l'action du syndicat en remise en état est une action personnelle.

Cette distinction n'a rien de théorique : elle écarte la prescription trentenaire au profit du délai, bien plus court, des actions personnelles.

L'apport de l'arrêt du 16 avril 2026

Dans son arrêt du 16 avril 2026, la Cour de cassation juge que la réalisation, par un copropriétaire, d'une trémie entre ses lots et de trous d'aération en façade, si elle porte atteinte aux parties communes, ne s'analyse pas en une appropriation de celles-ci.

Conséquence : l'action du syndicat des copropriétaires en remise en état est une action personnelle, et non une action réelle soumise à la prescription de trente ans (article 2227 du code civil). Les travaux dataient de 1993 : la Cour applique donc l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction alors applicable, qui fixait un délai de dix ans.

Le délai aujourd'hui : cinq ans

Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article 42, alinéa 1er, renvoie à l'article 2224 du code civil : les actions personnelles relatives à la copropriété se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.

Pour les actions dont le délai de dix ans courait encore lors de l'entrée en vigueur de cette loi, le nouveau délai de cinq ans court à compter de celle-ci, sans que la durée totale puisse excéder dix ans (article 2222 du code civil).

Ce que cela change en pratique

Pour le syndicat (et le syndic), le message est clair : ne pas surestimer le temps disponible. Croire à un délai de trente ans, c'est risquer de découvrir que l'action est prescrite depuis longtemps. Dès qu'une atteinte aux parties communes est constatée :

• faire constater précisément la nature des travaux (atteinte simple ou appropriation) ;
• qualifier l'action en conséquence, car le délai en dépend ;
• agir sans attendre : dans le doute, retenir le délai le plus court (cinq ans à compter de la connaissance des faits).

Pour le copropriétaire qui a réalisé les travaux, la même distinction peut au contraire jouer en sa faveur : opposer la prescription à une demande de remise en état tardive.

À ne pas confondre avec l'autorisation d'assemblée

Cette question de prescription est distincte de celle de l'autorisation. Des travaux affectant les parties communes supposent en principe une décision d'assemblée générale à la majorité requise. L'absence d'autorisation fonde la demande de remise en état ; la prescription en fixe la fenêtre de temps. Les deux se combinent, mais ne se confondent pas.

En résumé

Quand un copropriétaire touche aux parties communes sans se les approprier, le syndicat n'a pas trente ans pour agir en remise en état, comme le confirme l'arrêt du 16 avril 2026 : le délai est aujourd'hui de cinq ans à compter de la connaissance des faits. La qualification exacte de l'atteinte commande le délai : mieux vaut la déterminer tôt, et agir vite.