Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
En copropriété, deux autorisations distinctes s'additionnent. La mairie contrôle le respect des règles d'urbanisme, et ses décisions sont données sous réserve du droit des tiers. L'assemblée générale, elle, doit autoriser à la majorité de tous les copropriétaires les travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). Un ouvrage différent de celui que l'assemblée a autorisé peut donc être contesté même si la mairie l'accepte. La voie la plus sûre est de faire inscrire à l'ordre du jour une demande d'autorisation de l'ouvrage tel qu'il a été réalisé.
La situation est fréquente après l'achat d'une partie commune ou l'aménagement d'une terrasse : l'assemblée a donné son accord sur un projet, la mairie a imposé ou accepté certaines modifications, et l'ouvrage finalement construit ne correspond plus exactement à ce que les copropriétaires avaient voté.
Le syndicat a qualité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, même contre un copropriétaire, et chaque copropriétaire peut agir seul pour ce qui concerne la propriété ou la jouissance de son lot (article 15 de la loi de 1965). Une demande de démolition se prend donc au sérieux, mais elle se discute d'abord en assemblée générale.
Acte de vente de la partie commune et modification du règlement de copropriété, procès-verbal de l'assemblée qui a autorisé les travaux, plans de l'architecte, décision de la mairie et échanges avec elle. Ce sont ces pièces qui disent ce qui a été autorisé, par qui, et dans quels termes.
Matériau, hauteur, longueur, emplacement : une différence avec la résolution votée, même imposée ou acceptée ensuite par la mairie, est précisément ce que les autres copropriétaires peuvent reprocher. L'accord d'urbanisme ne vaut pas autorisation de la copropriété.
Une demande écrite au syndic, accompagnée des plans, de photos et de la décision de la mairie, permet de soumettre à l'assemblée l'autorisation de l'ouvrage tel qu'il existe, à la majorité de l'article 25. Une solution intermédiaire, comme un habillage ou un enduit, peut faciliter le vote.
Exposer aux copropriétaires et au conseil syndical les raisons du choix du matériau, l'avis de la mairie et les solutions possibles évite souvent qu'une opposition de principe ne se cristallise en vote négatif, puis en procès.
Si l'assemblée refuse l'autorisation, ou décide d'agir en démolition, le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester la décision en justice (article 42 de la loi de 1965).
La mairie vérifie les règles d'urbanisme, pas le règlement de copropriété ni les droits des voisins : ses autorisations sont données sous réserve du droit des tiers. L'autorisation de l'assemblée reste nécessaire pour les travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur.
Détruire l'ouvrage avant toute décision peut coûter cher inutilement si une régularisation était possible ; à l'inverse, laisser une procédure s'engager sans réagir expose à une demande de remise en état dont l'issue échappe alors au copropriétaire.
Une terrasse proche des fenêtres d'un voisin soulève la question des vues : le code civil interdit les vues droites à moins de dix-neuf décimètres de l'héritage voisin (article 678). Le pare-vue répond à cette contrainte, et sa suppression la ferait renaître.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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