Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le vendeur d'un immeuble à construire doit, à compter de la réception, les garanties dues par les constructeurs, dont la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement, d'au moins deux ans (articles 1646-1 et 1792-3 du code civil). Une demande en justice, même en référé, interrompt ce délai (article 2241). Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation d'assemblée pour les demandes qui relèvent du juge des référés (article 55 du décret du 17 mars 1967), et tout copropriétaire peut agir seul pour ce qui concerne la propriété ou la jouissance de son lot (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). Le promoteur majoritaire voit ses voix réduites à la somme de celles des autres copropriétaires (article 22), et un mandataire ad hoc peut être désigné pour représenter le syndicat si le syndic est lié à la construction (article 56 du décret).
Dans un immeuble récent, le promoteur a conservé une majorité des lots. Les désordres s'accumulent, la garantie biennale arrive à échéance dans quelques jours, et les copropriétaires se divisent : certains veulent assigner, d'autres s'y opposent, et personne ne sait qui peut agir au nom de la copropriété.
L'urgence est d'interrompre le délai avant son expiration ; la question de la majorité se règle ensuite.
Les garanties courent à compter de la réception des travaux (articles 1646-1 et 1792-3 du code civil). La date du procès-verbal de réception, et non celle de la livraison des appartements, fixe le point de départ.
Une demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription comme celui de forclusion (article 2241). Une demande d'expertise en référé (article 145 du code de procédure civile) suffit, et le syndic peut l'introduire sans autorisation de l'assemblée (article 55 du décret du 17 mars 1967).
Pour les désordres qui affectent son propre lot, tout copropriétaire peut agir seul, à charge d'en informer le syndic (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). C'est la solution si le syndicat ne bouge pas à temps.
Le copropriétaire qui détient plus de la moitié des quotes-parts voit ses voix réduites à la somme des voix des autres (article 22). Pour l'action au fond, une résolution autorisant le syndic à agir peut ainsi être adoptée malgré son opposition.
Si le syndic ou ses proches ont participé à la construction, tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un mandataire ad hoc pour représenter le syndicat (article 56 du décret).
Une assemblée convoquée après l'échéance ne rattrape pas un délai expiré : le référé, qui n'exige pas de vote, doit être introduit avant.
Des pourparlers n'interrompent pas le délai : une demande en justice, même en référé, le fait (article 2241 du code civil).
Les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale, plus longue ; le bon fonctionnement des équipements relève de la biennale. Chaque désordre se qualifie.
Un syndic lié au promoteur est en conflit d'intérêts : l'article 56 du décret permet d'y remédier.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
De la garantie des défauts de la chose vendue
Des devis et des marchés
Des causes d'interruption de la prescription
Décisions ordonnant des mesures d'instruction
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article