Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Tout copropriétaire peut, à tout moment, notifier au syndic les questions qu'il demande d'inscrire à l'ordre du jour : le syndic les porte à la prochaine assemblée générale, ou à la suivante si la demande arrive trop tard (article 10 du décret du 17 mars 1967). L'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour, qui doit préciser chacune d'elles (articles 9 et 13 du même décret). Une décision votée hors ordre du jour se conteste en justice, par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
L'ordre du jour fixe ce que l'assemblée générale peut décider. Ce qui n'y figure pas peut être discuté en séance, mais pas voté valablement : l'assemblée peut examiner toute question non inscrite, sans effet décisoire (article 13 du décret du 17 mars 1967).
Deux situations reviennent souvent : le copropriétaire qui veut faire voter un sujet que le syndic ne met pas à l'ordre du jour, et celui qui découvre au procès-verbal une décision prise sur une question qui n'était pas annoncée. Dans les deux cas, les délais et la forme comptent plus que le fond.
La demande peut être faite à tout moment, par un ou plusieurs copropriétaires ou par le conseil syndical (article 10 du décret du 17 mars 1967). Conservez une preuve de la date de réception : c'est elle qui détermine si la question est inscrite à la prochaine assemblée ou à la suivante.
Pour les décisions qui relèvent notamment des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, ou pour autoriser le syndic à agir en justice, le projet de résolution doit être notifié avec la demande (article 10, renvoyant aux 7° et 8° du I de l'article 11 du décret). Pour demander l'autorisation d'effectuer à vos frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (b de l'article 25), il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.
La convocation contient l'ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à délibération, et elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (article 9 du décret). Certains documents, comme les comptes ou les devis, doivent être notifiés au plus tard avec l'ordre du jour pour que la décision soit valable (articles 11 et 13).
La convocation d'une assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic par le conseil syndical ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix, sauf seuil inférieur prévu par le règlement ; la demande précise les questions à inscrire. Après une mise en demeure restée sans effet plus de huit jours, le président du conseil syndical peut convoquer lui-même (article 8 du décret).
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d'assemblée générale, à peine de déchéance dans les deux mois de la notification du procès-verbal, que le syndic doit notifier dans le mois de l'assemblée (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Une question non inscrite à l'ordre du jour peut être examinée, mais sans effet décisoire (article 13 du décret du 17 mars 1967). Une résolution votée à cette occasion n'est pas une décision valide et peut être contestée.
Le copropriétaire qui a voté en faveur d'une résolution ne fait pas partie des opposants ou défaillants auxquels l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action. Si une question vous paraît irrégulière, votez contre.
Une question reçue alors que la convocation de la prochaine assemblée ne peut plus l'intégrer est reportée à l'assemblée suivante (article 10 du décret). Le syndic doit afficher la date de la prochaine assemblée et rappeler la possibilité de faire inscrire des questions (article 9) : surveillez cet affichage.
Une demande d'autorisation de travaux à vos frais sans projet de résolution ni document sur l'implantation et la consistance des travaux ne satisfait pas aux exigences de l'article 10 du décret, et la décision prise sans les notifications requises est fragile (article 13).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Le délai pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété
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