Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un copropriétaire ne peut s'opposer aux travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés, même dans ses parties privatives, mais il a droit à une indemnité s'il subit un trouble de jouissance grave, même temporaire, une diminution définitive de la valeur de son lot ou des dégradations ; en cas de privation totale temporaire de jouissance, l'assemblée générale doit lui accorder, à sa demande, une indemnité provisionnelle (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Cette indemnité est à la charge du syndicat. Lorsque les travaux réparent un dommage ayant son origine dans les parties communes, le syndicat en répond aussi (article 14). L'indemnité doit couvrir le préjudice réel : coût du relogement, déménagement, garde-meubles, et non la seule valeur locative.
Une canalisation commune fuit, un autre lot est sinistré, et la réparation passe par votre appartement. Vous ne vous y opposez pas, mais vous devrez partir quelques semaines avec votre famille, déménager une partie de vos affaires, payer un logement provisoire. Le syndic propose une indemnité calculée sur la valeur locative, qui ne couvre pas tout.
La loi organise précisément cette situation : le copropriétaire doit laisser faire, mais le syndicat doit l'indemniser.
Devis ou factures du logement provisoire pour la durée des travaux, coût du déménagement et du garde-meubles, frais de transport supplémentaires, dégradations éventuelles. La différence avec la valeur locative du lot se démontre pièces à l'appui.
Une lettre recommandée au syndic demande l'inscription à l'ordre du jour d'une résolution accordant une indemnité provisionnelle, en joignant le chiffrage. En cas de privation totale temporaire de jouissance, l'assemblée doit l'accorder au copropriétaire qui en fait la demande.
Confirmer par écrit que vous laisserez l'accès aux dates notifiées, tout en rappelant votre demande d'indemnité. Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés au moins huit jours avant, sauf urgence.
Si l'assemblée refuse ou sous-évalue l'indemnité, la décision se conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et l'indemnité définitive peut être fixée par le juge.
Un accord signé « pour solde de tout compte » ferme la discussion sur le surplus. Accepter à titre provisionnel, sous réserve du préjudice définitif.
Le copropriétaire ne peut faire obstacle à des travaux régulièrement décidés ; un refus l'exposerait à une procédure et affaiblirait sa demande d'indemnité.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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