Aussi appelé : perte de jouissance
Publiée le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le trouble de jouissance est l'atteinte à l'usage paisible du bien loué, que le bailleur doit réparer au titre de son obligation d'assurer au locataire la jouissance des lieux.
Le bailleur doit délivrer un bien conforme et en garantir la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (articles 1719 et 1720 du code civil). Infiltrations, travaux prolongés, privation d'un local : tout ce qui diminue l'usage ouvre droit à réparation.
La Cour de cassation juge que, dès qu'il est informé d'un désordre affectant les lieux, le bailleur doit indemniser le trouble de jouissance jusqu'à sa cessation, même lorsque la cause se situe dans les parties communes et qu'il agit lui-même contre le syndicat des copropriétaires.
L'indemnisation se mesure à l'ampleur et à la durée de la gêne ; elle suppose que le locataire ait signalé le désordre, ce qui fixe le point de départ de la responsabilité du bailleur.
Pour le locataire, le réflexe est de signaler le désordre par écrit et de dater ce signalement : c'est lui qui déclenche l'obligation d'indemniser. Pour le bailleur, se retrancher derrière la lenteur du syndic ne l'exonère pas : il doit réparer le trouble, quitte à se retourner ensuite contre la copropriété.
Un locataire subit des infiltrations venant de la toiture de l'immeuble. Il les signale par écrit et date son courrier. Le bailleur lui doit réparation du trouble de jouissance jusqu'à la fin des infiltrations, même si la réparation dépend du syndicat des copropriétaires.
Situation fictive, pour illustrer la règle.
Définition relevant de la pratique de Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris.
Les obligations du bailleur : délivrance, entretien et jouissance paisible
Le bailleur doit réparer le trouble de jouissance même quand le désordre vient des parties communes
Obligation de délivrance du bailleur : une obligation continue, non prescrite tant que le manquement dure
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