Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur doit délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours de son établissement (article 3-2), puis exiger la remise en état. Il n'existe pas de résiliation immédiate sans préavis de plein droit : le locataire peut donner congé avec un préavis de trois mois, réduit à un mois en zone tendue et dans certains cas (article 15), ou demander au juge la résiliation du bail pour manquement grave du bailleur, avec restitution des sommes et indemnisation.
Quelques jours après l'emménagement, les défauts apparaissent : un mur humide derrière un meuble, un interphone qui ne fonctionne pas, un volet absent. L'état des lieux n'en dit rien, et le premier réflexe est de vouloir partir aussitôt en récupérant ce qui a été versé.
Partir sans préavis expose à devoir les loyers du préavis. Mieux vaut d'abord figer les défauts, puis choisir entre la remise en état et le départ.
Une lettre recommandée au bailleur ou à son mandataire, avec photos datées, demande que l'état des lieux d'entrée soit complété. En cas de refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
Le même courrier, ou un second, met le bailleur en demeure de remédier à la fuite et de remettre en état les équipements, dans un délai raisonnable.
Un défaut qui rend le logement indécent ou impropre à l'habitation n'a pas le même poids qu'un équipement en panne. La décision de partir ou de rester se prend au vu de cette gravité et de la réaction du bailleur.
Donner congé avec le préavis applicable, ou demander au juge la résiliation du bail aux torts du bailleur et l'indemnisation des frais engagés. Le dépôt de garantie est restitué selon les règles habituelles.
Le bail continue de produire effet : les loyers restent dus jusqu'à la fin d'un préavis régulièrement donné, ou jusqu'à la décision du juge.
Passé ce délai, il devient plus difficile de démontrer que les défauts existaient dès l'entrée.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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