Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le locataire doit laisser réaliser les réparations urgentes, mais si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il est privé, et si elles rendent le logement inhabitable, il peut demander la résiliation du bail (article 1724 du code civil, applicable aux travaux du bailleur par l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit en outre assurer la jouissance paisible du logement (article 6 b de la même loi ; article 1719 du code civil) : les frais d'hôtel, la privation prolongée d'une terrasse ou de la vue se chiffrent et se réclament comme un trouble de jouissance. Si les travaux ou leurs conditions sont abusifs, ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, le juge peut en ordonner l'interdiction ou l'interruption (article 7 e).
Des travaux annoncés pour quelques semaines qui en durent plus de trois mois, un hébergement à l'hôtel payé de sa poche, un échafaudage resté des mois sur la terrasse, contre les fenêtres : le locataire supporte une gêne considérable, alors que le loyer continue d'être réclamé.
La loi prévoit à la fois une réduction de loyer au-delà de vingt et un jours et l'indemnisation du trouble subi : encore faut-il en réunir la preuve et chiffrer chaque poste.
Notification de travaux, courriers, photographies datées : c'est la durée au-delà de vingt et un jours, et la partie du logement concernée, qui fondent la réduction de loyer (article 1724 du code civil).
Factures d'hôtel, de garde-meubles, de déplacement : ces dépenses causées par les travaux se réclament au bailleur au titre du trouble de jouissance.
Un constat de commissaire de justice décrit l'échafaudage, sa distance aux fenêtres, l'impossibilité d'utiliser la terrasse et la durée constatée : la preuve est alors difficilement contestable.
Une lettre recommandée chiffre la réduction de loyer et l'indemnité demandées, et exige une date de fin des travaux ou de retrait de l'échafaudage.
À défaut d'accord, le juge fixe la réduction de loyer et l'indemnité ; si les travaux rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse, il peut en ordonner l'interruption (article 7 e de la loi du 6 juillet 1989). Pour une demande n'excédant pas 5 000 euros, une tentative amiable préalable est en principe obligatoire (article 750-1 du code de procédure civile).
La réduction de loyer se demande et se fixe ; une suspension décidée seul expose à une procédure pour impayés.
Sans factures ni photographies datées, les frais d'hôtel et la durée de la gêne se prouvent mal des mois plus tard.
La privation d'une terrasse ou d'un ensoleillement fait partie de la jouissance du logement : elle s'indemnise, même si l'intérieur reste habitable.
Plus la réaction tarde, plus il est difficile de démontrer la date à partir de laquelle la gêne est devenue anormale.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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