Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le bailleur doit entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 1720 du code civil). Lorsque le logement est géré par une agence, celle-ci agit pour le compte du propriétaire, qui reste tenu envers le locataire. Après une mise en demeure restée sans effet, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux, au besoin en référé, et réduire le loyer. Arrêter de payer de sa propre initiative est en revanche risqué.
La difficulté vient souvent de l'écran que forme le gestionnaire : l'agence enregistre la demande, relance l'artisan, promet une intervention qui ne vient pas. Juridiquement, l'agence est le mandataire du propriétaire : c'est le propriétaire qui doit les réparations, et c'est contre lui que se dirige la procédure.
Dans un appartement en copropriété, une partie du problème peut relever des parties communes. Le locataire n'a pas à démêler qui, du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, doit intervenir : son interlocuteur reste son bailleur, à qui il revient de saisir le syndic.
L'entretien courant et les menues réparations, dont la liste est fixée par décret, sont à la charge du locataire, sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Tout le reste incombe au bailleur : chauffage hors d'usage, infiltrations, menuiseries dégradées, installation électrique défaillante.
Une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, adressée au propriétaire et en copie au gestionnaire, décrit le désordre, rappelle les signalements antérieurs et fixe un délai raisonnable. Joindre des photos datées et, si besoin, un rapport d'artisan.
Gratuite, elle réunit bailleur et locataire et rend un avis. Pour un logement qui ne répond pas aux critères de décence, elle peut être saisie à défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois de la demande de mise en conformité, sans que cette saisine soit un préalable obligatoire au juge.
Le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé l'exécution d'une obligation qui n'est pas sérieusement contestable, au besoin sous astreinte, et accorder une provision. Pour un logement non décent, il détermine les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur exécution.
Sauf logement devenu impossible à occuper, le locataire qui suspend seul ses paiements s'expose à un commandement de payer et à la résiliation du bail. C'est au juge de réduire ou de suspendre le loyer.
Payer soi-même l'intervention pour en réclamer le remboursement expose à un débat sur le prix et la nécessité des travaux. Sans accord écrit du bailleur, mieux vaut obtenir d'abord une décision du juge.
Appels téléphoniques et messages laissés sur une plateforme de l'agence se prouvent mal. Un courrier recommandé, ou au moins un courriel conservé, date le signalement.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, vous rappelle pour un échange de 20 minutes. Vous exposez votre situation en droit immobilier, et vous repartez en sachant si une action est ouverte, dans quel délai, et ce qu'elle suppose.
Vous préférez appeler ? 06 10 25 68 28
L'agenda de Marie-Pauline Chemin s'affiche ici, avec ses disponibilités des prochains jours.
En droit immobilier, la plupart des droits s'éteignent vite, et le point de départ du délai n'est pas toujours celui qu'on croit. Vingt minutes suffisent à savoir si votre action est encore ouverte, et ce qu'elle suppose.
Premier échange gratuit, sans engagement · Marie-Pauline Chemin
Marie-Pauline CheminL'administrateur provisoire désigné par le juge remplace le syndic et une partie de l'assemblée générale. Ses pouvoirs ne sont pas illimités : le juge qui l'a nommé peut être saisi pour modifier sa mission, la proroger ou y mettre fin.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminSortir une copropriété de maisons du statut de la copropriété : la division prévue par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, les majorités requises, le sort des parties communes et la structure qui gérera ce qui reste en commun.
Lire l'articleMarie-Pauline CheminMariés, pacsés ou en concubinage, les droits sur le bail ne sont pas les mêmes après une séparation. Cotitularité des époux, congé donné par un seul conjoint, concubin qui reste dans les lieux, ex qui refuse de partir : les règles qui s'appliquent.
Lire l'article
