Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :
a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;
b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.
Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (dernière modification : LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 160 (V)). Texte relevé le 5 octobre 2026 sur Légifrance, qui fait seul foi.
Le commentaire de l'avocat
L'article 6 pose l'obligation centrale du bailleur : remettre un logement décent et l'entretenir. Les désordres qui reviennent le plus souvent sont l'humidité et les moisissures, les infiltrations, le chauffage défaillant et les installations électriques dangereuses ; depuis le 1er janvier 2025, la performance énergétique en fait aussi partie, selon un calendrier qui se resserre en 2028 puis en 2034. Côté locataire, le premier réflexe est de constituer la preuve (photos datées, constat, rapport du service d'hygiène) et de mettre le bailleur en demeure par écrit, sans jamais suspendre seul le loyer : c'est au juge de le réduire ou de le suspendre. Côté bailleur, une mise en demeure appelle une réponse rapide et documentée : un diagnostic, un calendrier de travaux, et l'accès au logement organisé avec le locataire.
Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier au Barreau de Paris ·
Les pages ci-dessous appliquent cet article à des situations concrètes. Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique.
Où cet article est appliqué sur le site
Que faire dans votre situation
- Mon logement est insalubre ou indécent : que faire ?
« … bouchées, chauffage défaillant : ce sont des manquements à l'obligation de délivrer un logement décent et de l'entretenir, posée par l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. »
- L'ascenseur de mon immeuble est en panne depuis des semaines
« … des semaines d'arrêt, ou des pannes à répétition pendant des mois, sont un manquement à l'obligation d'entretien du bailleur, prévue par l'article 1719 du code civil et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. »
- Un litige sur les charges locatives : régularisation et contestation
« Mais si le défaut a été signalé à l'état des lieux d'entrée, il préexistait : le bailleur devait délivrer un logement et des équipements en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). »
- Mon propriétaire ou son gestionnaire ne fait pas les réparations : que faire ?
« Le bailleur doit entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu et y faire toutes les réparations autres que locatives (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 1720 du code civil). »
- Mon bailleur augmente le loyer alors que le logement est mal classé : puis-je contester ?
« Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est en outre plus décent (article 6). »
- Je viens d'emménager et je découvre des défauts cachés : puis-je partir tout de suite ?
« Le bailleur doit délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). »
- Un locataire cause des nuisances dans l'immeuble : que peuvent faire le bailleur et les voisins ?
« Le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), mais il n'est pas tenu de garantir le trouble que des tiers apportent par voies de fait, le locataire pouvant les poursuivre en son nom personnel (article 1725 du code civil). »
- Pigeons, rats ou punaises de lit dans mon logement : le bailleur doit-il agir et m'indemniser ?
« … de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir des vices ou défauts qui y font obstacle (article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ; articles 1719 et 1721 du code civil). »
- Un dégât des eaux vient de chez mon voisin ou des parties communes : qui est responsable ?
« Le bailleur doit vous garantir la jouissance paisible du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) ; s'il tarde à faire réaliser les réparations qui lui incombent, un trouble de jouissance peut être indemnisé. »
- Mon bailleur entre dans mon logement sans mon accord : en a-t-il le droit ?
« Le bailleur doit lui en assurer la jouissance paisible (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) et ne peut y entrer sans son accord. »
- Locataire, je suis assigné par mon bailleur pour encombrement du logement et présence de nuisibles : comment me défendre ?
« Une infestation présente à l'entrée dans les lieux, ou étendue à l'immeuble, ne relève pas du seul locataire : le bailleur doit remettre un logement exempt de nuisibles (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). »
Autres textes
- Article L635-3 du code de la construction et de l'habitation
« … maire peut refuser ou soumettre à conditions l'autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des … »
- Article L822-9 du code de la construction et de l'habitation
« Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »
- Article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948
« … des personnes évincées, en application des articles 11 et 12, doit satisfaire aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et correspondre à leurs besoins personnels ou familiaux et, le … »
Glossaire
- Logement décent
« L'obligation résulte de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui imposent aussi au bailleur d'entretenir les locaux et d'y faire les réparations autres que locatives. »
- Réparations locatives
« Les réparations autres que locatives incombent au bailleur, qui doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu (article 1720 du code civil, article 6 de la loi du 6 juillet 1989). »
- Bail d'habitation
- Diagnostic de performance énergétique
« Pour la location, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 intègre la performance énergétique dans la décence : en métropole, le logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter de 2028, … »
- Obligation de délivrance
« … réparations de toute espèce (article 1720 du code civil) et, pour un logement, en bon état d'usage et de réparation, avec des équipements en bon état de fonctionnement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). »
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