Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le locataire doit user paisiblement des locaux suivant leur destination, répondre des dégradations survenues pendant le bail et assurer l'entretien courant du logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (article 1729 du code civil). Le bailleur doit de son côté remettre un logement exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (article 6 de la loi de 1989). Le juge apprécie la gravité du manquement et peut ordonner l'exécution en accordant un délai, plutôt que la résiliation (article 1228 du code civil).
Un logement encombré, des nuisibles qui se propagent, des voisins qui se plaignent, puis une assignation : le bailleur demande le désencombrement, parfois la résiliation du bail et l'expulsion.
La défense se prépare avant l'audience : elle repose sur les démarches déjà engagées, l'origine des nuisibles et la capacité à remettre le logement en état dans un délai réaliste.
Le bailleur demande-t-il seulement le désencombrement et le traitement, ou aussi la résiliation du bail et l'expulsion ? La date d'audience et le juge saisi y figurent.
Débarras, nettoyage, intervention d'une entreprise de traitement : chaque démarche engagée avant l'audience, factures et photographies à l'appui, pèse dans l'appréciation du juge.
Une infestation présente à l'entrée dans les lieux, ou étendue à l'immeuble, ne relève pas du seul locataire : le bailleur doit remettre un logement exempt de nuisibles (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). L'état des lieux d'entrée et les signalements antérieurs sont essentiels.
Services sociaux, entourage, structures d'aide au désencombrement : faire état d'un accompagnement montre au juge que la situation peut être résolue.
Devant le juge des contentieux de la protection, l'avocat n'est pas obligatoire (article 761 du code de procédure civile) ; la procédure est orale et les parties exposent leurs demandes à l'audience (article 446-1).
Le juge statue alors sur les seuls éléments du bailleur : c'est le risque d'une résiliation prononcée sans que vos démarches soient connues.
Le juge se prononce sur des pièces : constat, photographies, attestations, factures. Opposer des contestations générales ne suffit pas.
Si le bail est résilié, l'expulsion peut suivre. Demander un délai pour exécuter, preuves de bonne volonté à l'appui, est souvent la défense la plus efficace (article 1228 du code civil).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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