Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur est un manquement au bail (article 8 de la loi du 6 juillet 1989) ; dans un logement social, la sous-location est interdite hors des cas prévus par la loi et permet au bailleur de demander au juge la résiliation du bail (article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation). L'expulsion ne peut ensuite être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice et après un commandement de quitter les lieux, suivi d'un délai de deux mois, sauf si le juge a constaté la mauvaise foi. Le sous-locataire, lui, n'a aucun droit à opposer au propriétaire une fois le bail principal terminé. Les sous-loyers perçus sans autorisation peuvent devoir être remboursés au propriétaire.
« Avis d'expulsion » recouvre des actes très différents : une assignation devant le juge, qui annonce une audience ; un jugement, qui prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion ; un commandement de quitter les lieux, qui ouvre le délai avant l'expulsion. Ce qu'il reste possible de faire dépend entièrement de l'acte reçu.
La situation n'est pas non plus la même selon que l'on est le locataire à qui la sous-location est reprochée, ou la personne qui vit dans le logement en vertu d'un accord avec ce locataire. La page traite les deux.
Une assignation laisse le temps de se défendre avant le jugement : il faut se présenter à l'audience, devant le juge des contentieux de la protection, avec ses pièces. Un jugement signifié peut être frappé d'appel dans le délai d'un mois, ramené à quinze jours pour une ordonnance de référé. Un commandement de quitter les lieux signifie que la décision est exécutoire : le délai de deux mois court, et seule une demande de délais au juge de l'exécution peut encore retarder le départ.
Une sous-location suppose un loyer : héberger un proche sans contrepartie n'en est pas une. Rassembler ce qui prouve l'occupation réelle du logement (factures, courriers, attestations), la nature de la présence du tiers et, le cas échéant, l'accord écrit du bailleur. Dans un logement social, le locataire doit en outre occuper le logement au moins huit mois par an.
Lorsque le bail n'est pas encore résilié, le juge apprécie la gravité du manquement. Une sous-location qui a pris fin, preuves à l'appui, ne se présente pas de la même façon qu'une sous-location qui se poursuit. Il faut aussi s'attendre à une demande de remboursement des sous-loyers perçus.
Une fois le bail principal terminé, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit contre le bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Il n'est pas pour autant expulsable sans formalités : une décision de justice et un commandement restent nécessaires. Ce délai doit servir à engager les démarches de relogement et d'hébergement, et à demander des délais au juge de l'exécution si le relogement ne peut se faire dans des conditions normales.
Après le jugement, le juge de l'exécution peut accorder des délais, d'un mois à un an, lorsque le relogement des occupants ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sauf mauvaise foi constatée. Il tient compte de la situation de famille, des ressources, de la santé et des démarches de relogement engagées. Du 1er novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend en outre l'expulsion.
Le juge statue alors sur la seule version du bailleur. C'est à l'audience que se discutent la réalité de la sous-location, sa gravité et les délais.
Dans un logement social, la loi l'interdit en dehors de cas précis, et le code de la construction et de l'habitation prévoit une amende de 9 000 €. Les bailleurs sociaux la poursuivent fermement.
Le locataire reste tenu envers le bailleur tant que le bail n'a pas pris fin, notamment des dégradations causées par ses sous-locataires (article 1735 du code civil).
Ni le propriétaire ni le locataire principal ne peuvent faire sortir un occupant en changeant les serrures ou en coupant l'eau et l'électricité : seule une décision de justice suivie d'un commandement le permet.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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