Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un bailleur social ne peut pas mettre fin au bail à son échéance comme un propriétaire privé : les règles de durée, de reconduction et de congé du bailleur de la loi du 6 juillet 1989 (articles 10 et 15) ne s'appliquent pas aux logements HLM (article 40 de la même loi), et le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux (article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation). Il ne perd ce droit que dans les cas prévus par la loi : manquement à ses obligations constaté par le juge, refus de trois offres de relogement en cas de démolition autorisée, ou refus de réintégrer le logement ou d'accepter un relogement après un hébergement dû à un arrêté d'insalubrité ou de mise en sécurité. L'insalubrité, elle, ne se présume pas : elle résulte d'un arrêté pris après une procédure contradictoire dont les occupants sont informés (article L. 511-10).
Courriers répétés, propositions de départ, puis une convocation au tribunal : un locataire de logement social qui a refusé de partir peut se retrouver assigné en expulsion, parfois sur le fondement d'une insalubrité dont il n'a jamais eu de constat officiel.
La première question est celle du motif exact invoqué par le bailleur : c'est de lui que dépend toute la défense, car le locataire HLM ne peut pas être évincé pour la seule arrivée du terme de son bail.
Elle doit indiquer ce que le bailleur demande et sur quoi il se fonde : impayés, troubles, démolition, insalubrité, sous-occupation. Les pièces communiquées montrent ce qu'il peut réellement prouver.
Si le bailleur invoque l'insalubrité ou un danger, il faut savoir si un arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité a été pris. Il ne peut l'être qu'après une procédure contradictoire, dont les occupants sont informés par courrier, remise contre signature ou affichage sur la façade (article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation).
En cas de démolition autorisée, le locataire ne perd le droit au maintien dans les lieux qu'après le refus de trois offres de relogement conformes aux conditions légales (article L. 442-6 II). Il faut réunir chaque proposition reçue, sa date et la raison du refus.
Quittances et preuve du paiement régulier du loyer, courriers échangés, photographies et, si l'état du logement est discuté, constat de commissaire de justice : la défense se construit sur pièces.
Le juge statue même si le locataire ne se présente pas, sur les seuls éléments du bailleur s'il les estime fondés (article 472 du code de procédure civile). Si l'expulsion était néanmoins ordonnée, des délais de un mois à un an peuvent être demandés lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution).
Les règles de reconduction et de congé du bailleur privé ne s'appliquent pas en HLM (article 40 de la loi du 6 juillet 1989) : la date d'échéance du bail ne suffit pas à fonder une expulsion.
Le jugement est rendu malgré l'absence, et l'expulsion peut être ordonnée sans que vos arguments aient été entendus (article 472 du code de procédure civile).
En cas de démolition ou après un hébergement dû à un arrêté, le refus des offres de relogement fait perdre le droit au maintien dans les lieux (article L. 442-6 II et III). Chaque refus doit être motivé et documenté.
Un litige sur l'état du logement ne justifie pas de suspendre seul le loyer : des impayés donneraient au bailleur un motif d'expulsion qu'il n'avait pas.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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