Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le locataire ne peut sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Sauf autorisation, les sous-loyers qu'il a perçus sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire, et peuvent lui être réclamés (Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727). La sous-location non autorisée est un manquement qui peut justifier la résiliation du bail, prononcée par le juge au vu de sa gravité, puis l'expulsion. Un constat de commissaire de justice des annonces et des réservations fonde la demande.
La découverte se fait souvent par hasard : une annonce sur une plateforme de location de courte durée, des allées et venues de voyageurs signalées par les voisins ou le syndic. Le bailleur veut deux choses : récupérer les sommes encaissées et mettre fin au bail.
Le droit lui donne les deux, à condition de prouver la sous-location et son ampleur. La page qui traite la même situation du côté du locataire et du sous-locataire décrit l'autre versant.
Un constat de commissaire de justice fige l'annonce, les photos, le calendrier de disponibilité, les avis des voyageurs et les prix pratiqués. Ces éléments permettent d'estimer le nombre de nuitées et les sommes perçues.
Une lettre recommandée constate la sous-location, exige son arrêt immédiat, réclame le reversement des sous-loyers et annonce une action en résiliation du bail.
Le montant exact des sous-loyers peut être établi par la production des relevés de la plateforme, que le juge peut ordonner, ou estimé à partir des annonces et des avis.
La demande porte sur la résiliation du bail pour manquement grave, l'expulsion, une indemnité d'occupation et le remboursement des sous-loyers. Un départ négocié peut aussi être formalisé par un accord écrit.
Une capture se conteste facilement. Le constat de commissaire de justice date et authentifie les éléments.
Dans un bail d'habitation, la clause résolutoire ne joue que pour des manquements limitativement énumérés par la loi, comme les impayés. La résiliation pour sous-location se demande en principe au juge.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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