Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un retard de quelques jours, même répété, ne permet pas de mettre fin au bail du jour au lendemain. La clause résolutoire ne joue que six semaines après un commandement de payer resté infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), et un paiement intervenu entre-temps la neutralise. Le versement partiel du loyer par l'organisme payeur de l'aide au logement ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (article 7). En revanche, des retards répétés et documentés peuvent constituer un motif légitime et sérieux de congé à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois (article 15), ou fonder une demande de résiliation judiciaire si le manquement est suffisamment grave.
Le loyer arrive toujours, mais toujours en retard : dix jours, quinze jours après l'échéance du bail. Pour un propriétaire qui rembourse un crédit ou qui compte sur ce revenu, le décalage pèse, et l'envie de mettre fin au bail est compréhensible.
Le droit protège le locataire de bonne foi contre une rupture brutale, mais il ne laisse pas le bailleur sans réponse : il faut documenter, mettre en demeure, et choisir la bonne échéance.
Date d'échéance prévue au bail, date de chaque versement, origine des fonds (locataire, aide au logement). C'est la preuve de la répétition des retards.
Si une partie du loyer est versée directement par l'organisme payeur de l'aide au logement, son calendrier ne dépend pas du locataire. Le retard imputable au locataire est celui de sa propre part.
Un courrier recommandé rappelle la date d'échéance du bail et demande le respect du terme. Il constitue une étape utile pour démontrer plus tard la persistance du manquement.
Commandement de payer visant la clause résolutoire en cas d'impayé réel ; congé pour motif légitime et sérieux à l'échéance du bail, six mois avant, si les retards sont répétés et documentés ; à défaut, demande de résiliation judiciaire pour manquement grave.
Le congé du bailleur ne vaut que pour la fin du bail et avec un préavis de six mois. Délivré trop tard, il ne produit pas effet à la date voulue.
Le versement partiel par l'organisme payeur ne peut être reproché au locataire comme un défaut de paiement.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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