Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La révision du loyer d'un bail d'habitation n'est possible que si le bail la prévoit ; elle intervient chaque année à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté de l'appliquer dans l'année qui suit la date de révision y renonce pour cette année ; s'il agit dans ce délai, la révision ne prend effet qu'à compter de sa demande. Elle ne peut pas être appliquée dans les logements classés F ou G.
Un bailleur qui a oublié d'indexer le loyer pendant plusieurs années découvre parfois l'écart et réclame un rattrapage. La loi ne le permet pas.
La révision obéit à des règles précises : clause dans le bail, indice de référence, délai d'un an, absence d'effet rétroactif, et désormais interdiction dans les passoires thermiques.
Sans clause de révision dans le bail, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail.
Pour chaque année, le bailleur devait manifester sa volonté dans l'année suivant la date de révision ; à défaut, il y a renoncé pour cette année (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
La révision ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'Insee, et elle ne prend effet qu'à compter de la demande.
La révision ne peut pas être appliquée dans les logements de classe F ou G (article 17-1).
Une réponse motivée, rappelant ces règles, suffit souvent à mettre fin à une réclamation de rattrapage.
Les sommes réclamées pour les années passées sans demande dans le délai ne sont pas dues. Les payer complique ensuite leur récupération.
La réévaluation d'un loyer sous-évalué au renouvellement du bail obéit à d'autres règles (article 17-2).
Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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