Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
En cours de bail, le loyer d'un logement vide ne peut évoluer que par la révision annuelle prévue au contrat, plafonnée par l'indice de référence des loyers, et l'action du bailleur en révision se prescrit un an après la date convenue (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, la révision et la majoration du loyer ne peuvent plus être appliquées (article 17-1). Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est en outre plus décent (article 6). La contestation se porte devant le juge judiciaire, sauf si le logement est occupé en vertu d'un titre administratif, comme une concession de logement de fonction.
Une mise en demeure d'avoir à payer un loyer augmenté impressionne, surtout quand elle émane d'une administration. Elle ne dispense pas le bailleur de respecter les règles qui encadrent l'évolution du loyer.
La première question est celle du titre d'occupation : un bail d'habitation ordinaire, même consenti par une personne publique, relève en principe du juge judiciaire ; un logement attribué en raison des fonctions par une décision administrative peut relever du tribunal administratif. Se tromper de juge fait perdre du temps.
Révision annuelle selon l'indice, majoration après travaux, réévaluation au renouvellement pour loyer manifestement sous-évalué : chacune a ses conditions et sa procédure. Une hausse qui n'entre dans aucune n'est pas due.
Le diagnostic de performance énergétique annexé au bail ou communiqué depuis indique la classe. En F ou G, la révision et la majoration du loyer ne peuvent pas être appliquées.
La révision ne peut être réclamée plus d'un an après la date prévue au contrat. Les rappels sur plusieurs années de révisions jamais demandées sont donc limités.
Un courrier motivé, qui cite les textes et le diagnostic, conteste la hausse et propose de continuer à payer le loyer antérieur. La commission départementale de conciliation peut être saisie des litiges relatifs au loyer.
Pour un bail d'habitation, le juge des contentieux de la protection. Pour un logement occupé en vertu d'une décision administrative, le tribunal administratif.
Contester la hausse ne dispense pas de payer le loyer non contesté. Continuer à régler l'ancien montant protège contre une procédure pour impayés.
Un bailleur public n'en fait pas un contrat administratif. La nature du titre d'occupation se vérifie avant de choisir le juge.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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