Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Le locataire qui quitte son logement doit en principe un préavis de trois mois, réduit à un mois notamment en cas de perte d'emploi ou dans les zones tendues ; pour en bénéficier, il doit préciser le motif et le justifier dans sa lettre de congé, faute de quoi le préavis reste de trois mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai court de la réception de la lettre recommandée, le locataire doit le loyer pendant tout le préavis, et il est déchu de tout titre d'occupation à son expiration : les loyers des mois suivants ne sont pas dus. Le juge de l'exécution n'intervient que si le créancier dispose d'un titre exécutoire et pratique une mesure d'exécution (article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire) ; sans titre, la réclamation d'un commissaire de justice n'est qu'une demande amiable, qui se conteste par écrit.
Une lettre de congé envoyée en recommandé, un préavis d'un mois invoqué après une perte d'emploi, des clés déposées à l'agence sans état des lieux de sortie : plusieurs mois plus tard, le bailleur continue de facturer des loyers, et un commissaire de justice réclame une somme bien supérieure à ce que l'ancien locataire pense devoir.
Avant de payer, il faut faire le compte exact de ce qui est dû, et savoir si la demande repose sur un titre exécutoire ou n'est qu'une réclamation amiable.
Elle devait mentionner le motif du préavis réduit, par exemple la perte d'emploi, et être accompagnée du justificatif (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Si c'est le cas, le préavis est d'un mois ; sinon, il est de trois mois.
Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée. À son expiration, le locataire n'a plus de titre d'occupation : aucun loyer n'est dû au-delà, même si l'état des lieux n'a pas été fait.
Loyers et charges jusqu'à la fin du préavis, sommes déjà payées, dépôt de garantie à déduire, réparations éventuellement justifiées : ce décompte est la base de la discussion.
S'il ne détient ni jugement ni autre titre exécutoire, il s'agit d'un recouvrement amiable : les frais de ce recouvrement restent à la charge du créancier (article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution), et la contestation se fait par écrit, décompte à l'appui.
Si une saisie est pratiquée sur la base d'un titre exécutoire, la contestation relève du juge de l'exécution (article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire). Si le bailleur engage une action en paiement, c'est devant le juge des contentieux de la protection que le décompte se discute.
Une somme payée sans être due ne se récupère ensuite que par une action en restitution. Si un paiement partiel est fait pour la part reconnue, il faut préciser par écrit ce qu'il couvre.
Si la réclamation repose sur une ordonnance d'injonction de payer ou un jugement, les délais d'opposition ou d'appel courent : ne pas réagir rend la somme définitivement exigible.
À défaut d'état des lieux, celle des parties qui a fait obstacle à son établissement ne peut pas se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Il faut garder la preuve de la remise des clés et des démarches faites pour obtenir l'état des lieux.
Le juge de l'exécution tranche les contestations nées de l'exécution forcée ; sans titre ni mesure d'exécution, il n'est pas le juge de la dette.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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