Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
La caution s'engage à payer la dette du locataire en cas de défaillance (article 2288 du code civil) ; si elle est solidaire, le bailleur peut la poursuivre sans agir d'abord contre le locataire (article 2305). Elle n'est pas pour autant sans défense : l'acte de caution est nul s'il ne respecte pas les formes exigées (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), le commandement de payer devait lui être signifié dans les quinze jours, faute de quoi elle ne doit ni pénalités ni intérêts de retard (article 24), et elle peut opposer les exceptions inhérentes à la dette (article 2298 du code civil). Les délais accordés au locataire ne lui profitent pas : elle doit demander les siens au juge (article 1343-5). Une proposition d'échéancier au bailleur, avant l'audience, est souvent la meilleure issue.
Beaucoup de parents se portent caution du premier logement de leur enfant, puis découvrent les impayés en recevant une assignation, parfois devant un tribunal éloigné. Le sentiment d'être pleinement responsable est fondé, mais la dette réclamée doit être vérifiée, et la loi protège la caution sur plusieurs points de forme et d'information.
L'assignation en référé vise en général à faire constater la résiliation du bail et à obtenir une provision sur la dette. C'est le moment de vérifier l'acte de caution, de chiffrer la dette exacte et de proposer un accord.
L'acte doit être signé par la caution, mentionner le montant du loyer et ses conditions de révision, comporter la mention manuscrite exigée par l'article 2297 du code civil, avec un plafond en chiffres et en lettres, et une copie du bail doit lui avoir été remise, à peine de nullité. Vérifier aussi s'il est solidaire, pour quelle durée, et si le bailleur avait souscrit une assurance loyers impayés, ce qui interdit en principe d'exiger une caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti.
Le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. Si le bailleur est un professionnel, il doit aussi informer chaque année la caution du montant de la dette et la prévenir dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois, sous peine de perdre les intérêts et pénalités.
Loyers, charges, frais, indemnités : chaque poste doit être justifié et rester dans la limite du plafond écrit dans l'acte de caution. Les sommes postérieures au départ du locataire et à la remise des clés ne sont pas des loyers.
Un échéancier réaliste, proposé par écrit au bailleur ou à son avocat, peut éviter une condamnation avec frais. Un accord signé, éventuellement constaté par le juge, sécurise les deux parties.
À défaut d'accord, la caution peut contester les sommes, soulever les irrégularités de l'acte ou de l'information, et demander au juge des délais de paiement dans la limite de deux ans. Ces délais doivent être demandés pour elle-même.
Tant que le locataire occupe les lieux, la dette augmente. Organiser le départ, la remise des clés contre reçu et l'état des lieux de sortie limite l'engagement de la caution.
Le juge statuera sur la seule demande du bailleur, et la caution sera condamnée avec le locataire, frais compris. Même éloigné, il faut se faire représenter ou écrire au tribunal.
Un acte de caution irrégulier, un commandement non dénoncé ou un défaut d'information peuvent réduire fortement la somme due.
La caution ne peut se prévaloir des mesures légales ou judiciaires dont bénéficie le débiteur en conséquence de sa défaillance : elle doit demander ses propres délais.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
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