Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Un loyer impayé ne conduit pas à une expulsion immédiate. Le bailleur doit d'abord faire délivrer un commandement de payer, qui laisse six semaines pour régler la dette, puis obtenir une décision de justice. Devant le juge, le locataire qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et peut régler sa dette peut obtenir des délais de paiement dans la limite de trois ans : pendant ces délais, la résiliation du bail est suspendue, et elle est réputée n'avoir jamais joué si l'échéancier est respecté.
La procédure qui mène à une expulsion est longue et encadrée : commandement de payer, assignation, audience, jugement, puis commandement de quitter les lieux. À chacune de ces étapes, le locataire a des droits, et le moment où il agit compte autant que ce qu'il fait.
Le point décisif tient en une condition posée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : pour obtenir des délais et la suspension de la résiliation, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Celui qui arrive à l'audience en payant de nouveau son loyer n'est pas dans la même position que celui qui n'a rien repris.
Avant toute chose, payer le loyer du mois en cours, intégralement. C'est la condition légale pour que le juge puisse accorder des délais et suspendre la clause résolutoire. Gardez la preuve de chaque versement.
Il doit mentionner le délai de six semaines, le décompte de la dette, le montant du loyer et des charges, et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Une erreur dans le décompte ou une mention manquante se discute devant le juge.
Fonds de solidarité pour le logement, services sociaux de la mairie ou du département, caisse d'allocations familiales : ces organismes peuvent prendre en charge une partie de la dette. Une demande déposée tôt pèse aussi dans l'appréciation du juge.
Un plan de remboursement réaliste, chiffré et proposé par écrit, montre la bonne foi du locataire. S'il est accepté, il évite la procédure ; s'il est refusé, il servira devant le juge.
Ne pas venir, c'est laisser le juge statuer sur la seule version du bailleur. Le juge des contentieux de la protection peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, et vérifier d'office chaque élément de la dette.
C'est l'erreur qui ferme la porte aux délais : sans reprise du loyer courant avant l'audience, le juge ne peut pas suspendre la résiliation du bail.
Un jugement rendu sans le locataire est rarement favorable. Les délais de recours courent ensuite à compter de la signification, que le courrier ait été lu ou non.
Partir sans donner congé ni rendre les clés contre un état des lieux ne fait pas disparaître la dette, et laisse courir les loyers.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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