Mise à jour le · par Marie-Pauline Chemin, avocate en droit immobilier
Lorsqu'un logement ou un local est occupé après une introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, la personne dont c'est le domicile, son représentant ou le propriétaire peut, après avoir déposé plainte, prouvé que le logement est son domicile ou sa propriété et fait constater l'occupation, demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux (article 38 de la loi du 5 mars 2007). Le préfet statue dans les quarante-huit heures ; le délai laissé aux occupants est d'au moins vingt-quatre heures, porté à sept jours si le local n'est pas le domicile du demandeur. L'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende (article 226-4 du code pénal).
Découvrir son logement occupé, qu'il s'agisse de sa résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien en attente de location, est une situation d'urgence. La loi a prévu une voie administrative rapide, distincte de la procédure d'expulsion classique.
La rapidité dépend de la qualité du dossier transmis au préfet : plainte, preuve du droit sur le logement et constat de l'occupation.
La plainte est la première condition de la procédure administrative. Elle vise l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui (article 226-4 du code pénal) ou dans un local d'habitation, commercial, agricole ou professionnel (article 315-1).
Titre de propriété, bail, factures, avis de taxe : il faut établir que le logement est votre domicile ou votre propriété. Un logement contenant vos meubles constitue votre domicile au sens pénal, même si vous n'y habitez pas (article 226-4).
Le constat est établi par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice, selon l'article 38 de la loi du 5 mars 2007.
La demande de mise en demeure est adressée au représentant de l'État dans le département, qui statue dans les quarante-huit heures. Il ne peut refuser que si les conditions ne sont pas remplies ou pour un motif impérieux d'intérêt général.
En cas de refus du préfet ou de situation qui ne relève pas de ce dispositif, une procédure d'expulsion judiciaire reste possible.
Changer les serrures en présence des occupants ou les expulser par la force expose le propriétaire lui-même à des poursuites. La voie légale est la seule sûre.
Sans plainte, le préfet ne peut pas être saisi utilement. Chaque jour compte.
Un dossier incomplet retarde la décision du préfet. Rassembler les justificatifs avant de le saisir fait gagner du temps.
Cette page a une vocation informative et ne constitue pas une consultation juridique. Elle décrit l'état du droit français à sa date de mise à jour, le . Les délais applicables dépendent du contrat et des textes en vigueur à la date des faits : ils se vérifient au cas par cas.
Avocate en droit immobilier au Barreau de Paris, Marie-Pauline a fait des baux commerciaux le cœur de sa pratique : rédaction et négociation du bail, renouvellement, déplafonnement du loyer et indemnité d'éviction, aux côtés des bailleurs comme des preneurs.
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